金鑾国际年营销策划报告.pptVIP

2011年11月18日;PART 1 …………………………… 市场环境 PART 2 …………………………… 客户分析 PART 3 …………………………… 项目解读 PART 4 …………………………… 目标设定 PART 5 …………………………… 营销突围策略 PART 6 …………………………… 营销部署纲要;PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号;宏观环境‖ GDP增长趋势;城市发展规划‖ 规划环境（2010~2030年）;城市交通环境‖ 大交通;;房地产市场‖ 东山房地产投资分析;房地产市场‖ 竞争格局分析;金銮湾板块：一线海景，物业类型丰富，小公寓、洋房、别墅均有，片区价格4500元/㎡以上；;区域内产品线面积区间拉差较大，从35~1079㎡的都有。价格也拉差较大，从4000~5500元每平方米的都有；区域楼盘都在诉求区位价值、海景价值。对比其他项目，金銮国际的规模占据绝对优势。;2012年片区别墅供应区间为150-600平方米，其中以300平方米大户型为主， 高性价比独栋产品在市场上畅销。;房地产市场‖ 金銮国际的重点竞争对手分析;定位诉求： 南中国海?首席私享海岛墅;市场总结与启示1;五、从物业类型来看，金銮国际所处片区的物业类型最具多远化，能吸引各种不同类型客户群体来置业，金銮国际可考虑如何做好外围包装吸引眼球截留客户、通过精工细作的细节体现品质，与我们强大的品牌影响力形成呼应，从而差异化其他项目。 六、从建筑风格来看，东山县多以异域风情为表现形式，特别是欧式风格建筑较为流行，金銮国际可从市场流行且易被接受的风格迎合市场。 七、从价格方面来看，项目所处的片区价格在每平方米5000元以上，金銮国际在首次推盘时可考虑略低于竞争对手的价格吸引客户。 ;PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号;外地投资客，来自全国各地（根据开发商的推广手段及业务来定）少量本地私营业主；;◎ 客户来源：主要集中在江浙、潮汕、福建等沿海城市； 江浙一带：江浙海居成本较高，投资型客户居多； 潮汕一带：向往纯粹的海景，投资型客户居多，与东山往来密切，距离较近； 福建省内：超前的投资意识，近距离的原生态生活，对东山的了解； 东山本地：旗滨品???和新城中心的魅力吸引，改善需求以及投资客；;;客户分析‖ 金銮国际的目标客户特征;客户分析‖ 金銮国际的目标客户精神特质与白描;通过以上部分一系列分析，可以得出金銮国际项目的客群定位结构于下表：;PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号;项目解读‖ 金銮国际所处区位条件;项目紧邻御龙海湾、君悦·金銮湾、中东浪琴湾等高端项目，星级酒店、水上游乐设施、海滨浴场、商业广场配套的逐渐完善，片区未来成长价值无可比拟。 金紫荆广场、金銮湾景区、环岛路规划建设、金銮湾大酒店等相应旅游型的高端配套支撑片区的旅游发展人气。;东面是金銮景观大道，西面与南 面是规划的次干道，西埔-铜陵公 交车每5分钟一趟，穿梭其中， 项目的西铜大道上通往厦门、漳州、云霄、诏安、汕头、广州、福州等地大、中巴车随叫随停，交通便捷。 西铜大道与新城路相接，直通西埔经济开发区，连通岛外。金銮大道直接连通金銮大酒店、金紫荆广场、以及众多高星级酒店。;审视自省‖ 金銮国际的规划与居住条件;物业类别丰富：一期物业主要以 多层、高层物业为主，辅以少量的别墅。总套数 1662 套。项目设幼儿园，商业建筑面积近 3500 平方米的体量。;在东山，“旗滨”已成为滨海开发的旗帜。也成为东山经济飞速发展的支柱企业； ? 旗滨品牌与品质的信心保证 ? 领海国际品质楼盘的实景呈现;项目解读‖ 金銮国际价值梳理;PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号; 一期147000m2 24个月内销售完毕; 只有让更多的东山客户首选本项目，并极大可能搜罗外地客户。 所以，金銮国际所有的营销策略及推广将针对这两种客户开展。;PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号;（1）自然景观资源丰富：项目旅游资源非常丰富，离马銮湾浴场、金紫荆广场、沙滩海景近在咫尺。海景优美，空气清新、视野开阔、气候条件好，冬暖夏凉，是居住、养生和度假的圣地。 （2）地理位置优越：位于行政中心西埔镇和商业中心铜陵镇的中间，百亿新城黄金地段，离繁华仅是咫尺之遥。前方500米为马銮湾浴场、金紫荆广场，更是休闲娱乐的好去处 （3）交通极为便利：项目位于西铜大道与金銮大道的交汇处，道路宽阔，途经的公交线路多，为居民的出行及生活提供了极大的方便。 （4）大盘优势：项目占地面积为500亩的大盘优势，并且将打造中高端大盘，高品质产品、高质量生活、高性价比吸引，更加有利于提高金銮国际的市场竞争力。 （5）品牌效应：借助旗滨·领海国际在东山取得的成功和塑造的品牌形象，并总结出优缺点