世联2011年东莞万科翡丽山点对点竞品材料.ppt

万科翡丽山点对点竞品分析;PART1;; 二套房首付提高至60%，预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。 5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税，使投资客户风险加大；2010年二手房交投活跃，而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低，在加上新房较多分流客户，预计二手房成交量有所下滑，更多客户将转向一手房置业投资。 假设东莞不限购，东莞市场今年政策环境与去年相差不大，二套房贷五成提高到六成，更多的是心里层面的影响，刚性需求仍要买房，改善性需求一直是压抑，超大户型置业者资金实力雄厚，影响较小； 如果出现限购，预计对项目产品较大影响，建议抢在限购前提前开盘。;2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：;2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，呈现出面积小型化的趋势。;豪宅洋房???交集中于松山湖和黄旗山片区。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高，为13397元/㎡。;黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区后发优势明显。;超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段。成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。;截止至2010年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积282858㎡，可售套数1303套。由于2010年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡，成交套数1405套，按照2010年的去化速度，一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。;2010年豪宅洋房市场进入快速发展阶段，供应需求大幅放量，市场需求旺盛，同时豪宅洋房成交均价也是水涨船高，上了一个新的台阶； 2010年豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，同时90-100㎡、100-150㎡这些面积较小的豪宅洋房尽管所占比重较小，但也趋于增多，呈现出面积小型化的趋势； 从豪宅洋房价格走势来看，由于豪宅洋房成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，同时顶级资源型豪宅洋房仍然最受高端购房者欢迎； 2010年豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区则后发优势明显； 今年1月份洋房豪宅市场延续了2010年的火爆局面，但随着1.26新国八条的出台，以及春节期间是销售淡季，2月份洋房豪宅销量大幅下降； 2011年2010年东莞豪宅洋房市场存量压力相对不大，但后期潜在供应量较大，后市压力不容忽视。2011年调控政策频出或成为房地产市场常态。平心而论，由于豪宅客户群体资金实力雄厚，一般诸如提高首付、利率等举措的调控政策对豪宅市场影响其实并不大，真正能让豪宅市场伤筋动骨的调控政策应该是限购令。由于豪宅客户群体多属于二次以上置业，假如东莞也执行限购令，那么豪宅市场估计将受到重创。;;水濂山;;;;水濂山一直以来南城的豪宅板块，热点富人区;东莞三大豪宅片区典型楼盘共性： ;;;项目; ;天骄峰景·国阙Ⅱ;分析点;238㎡四房三厅四卫;御花苑·天珑湾;4—9#为天珑湾剩余产品中围绕人工湖而造的景观资源最好的产品，预计平层单位均价12000—13000元/㎡；叠墅单位18000—20000元/㎡。;;185㎡四房两厅三卫;一期翡翠湾;13#;分析点;东方华府;28#; 锦绣山河·鹭栖湖（二期）;锦绣山河·三期;目前项目推货情况：目前国际公馆三期仅余未推44套400㎡（除去公寓），其余售罄，四期洋房贝丽湖，面积89-190㎡，共计220套，预计今年3月底推出市场。;2011年推货情况： 4#165㎡ （34套）预计4、5月份入市，6#、8#288-310㎡（60套），入市时间未知，项目持续销售剩余（233套）165-310㎡，共计327套。;丰泰观山碧水;7;天骄御峰;天利·中央花园;中信·凯旋公馆;2011年项目竞品推售节奏;2011年项目洋房竞品主要可推售产品线分布;楼盘名称;2010年项目竞品别墅销售情况;130㎡ （120-140㎡）;综合评级：翡丽山A、御花苑A-、天骄峰景A-、中信森林湖B+;竞争市场分析小结;