外行看物业管理商业模式.PDFVIP

“外行”看物业管理商业模式 谢凤清 说到商业模式，人们自然会想起管理大师德鲁克的那句名言：当今企业间的竞争，不是 产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。如今，物业管理行业也兴起探索和总结商业模 式之风。为了可以换个角度看问题，从其他领域为物业管理行业吸收更丰富的营养，记者试 图采访了其他行业的有识之士，听取他们对物业管理行业的商业模式的看法。由于各人对物 业管理商业模式的理解不同，每个人分析的维度也各不相同。 高峰（原是物业公司总经理，现在是地产公司总经理）： 我认为要谈物业这个行业的商业模式，首先必须得清楚地明确，物业管理存在的价值是 什么？存在的必要性是什么？这个行业的核心产品是什么？在我看来，物业管理的核心产品 就是对物业的管理和对人的服务。所以我们在琢磨物业管理的主营业务时，我们就应该去分 析客户需要什么，然后在需求点上去盈利。可是我们今天却会发现，很多人在为物业管理商 业模式争执不休的时候，却还没有弄清这个问题。 事实上，我要说明的是，要谈物业管理的商业模式，我们关键要厘清一个问题。就是我 们是从业务的层面上来谈商业模式，还是从资本运营的层面上谈商业模式。如果把业务和资 本的概念混淆的话，这个问题是谈不清的。如果一个物业公司以物业管理起家，后来有了钱， 去投资其他领域，比如地产、煤炭或者别的行业，这是资本运营层面的问题。而如果回到主 营业务来谈物业管理的商业模式，则是另一回事。比如我们也可以提多种经营，这是无可厚 非的。但是有一点必须说清楚的是，如果一个物业公司连主营业务都没做好，今天去开超市、 明天去做租赁，那我从地产行业的角度来看，认为物业公司这样做就是不务正业。这就好比 一个学生，他可以去勤工俭学，但他的主要任务是学习，如果他的学习成绩科科都考得不好， 那么即使他的勤工俭学拿了一百分或挣了很多钱，那么我们也不能说他就是一个好学生。 另外，对业内的一种说法，我也想谈谈自己的意见。就是有的同行会认为类似万科物业 这样的公司，有地产公司补助的，不能称为公司，只能称为物业部。对于这种说法，我是不 认可的。大家只是看到了个个住户是业主，但是并没有看到开发商一开始就是大业主。对于 物业公司来说，母公司房地产公司作为其股东，拿补贴给它是很正常的，因为地产公司愿意 这样做，肯定是意识到物业公司能为其股东创造了价值，只不过是它听起来就是“补贴”和 “前期配合费”这类叫法，概念的不同让人们对它产生了诸多误解。试想，如果这些子公司 物业公司不能发挥其作用，地产公司为什么要给费用它呢，还不如到市场上通过招标找一家 公司。所以说，地产公司下的物业公司是靠自己主营业务生存的，并且生存得很好，只是它 没有民营物业公司这么容易被人看出市场属性罢了。这也是我认为要谈物业管理的商业模 式，就必须要事先厘清的一个问题。 李皓（原是物业公司总经理，目前是地产公司总经理助理）： 物业管理公司作为一个商业公司，当然要明了其赚钱之道，也即所谓的商业模式。纵观 现在大多数的物业管理公司，采用的都是“圈羊取毛”的做法，将地盘占着，半强制性地提 供保安、保洁、保修等几种样板服务，收取管理费，维持公司的运作。这样的做法是物业管 理市场缺乏充分竞争所造成的，而不是物业管理公司本身想这样做。而竞争自由的不足，其 背后的原因是政府部门未能在对物业管理这个市场进行管理与保证这个市场享有充分竞争 自由之间找到平衡点，致使政府部门的有形之手大过市场无形之手，造成了物业管理行业市 场这么多年发育不良，商业模式单一。 物业管理行业市场现有的竞争，其实质可以归结为三种偏好的对碰：一是业主偏好；二 是政府偏好；三是物业管理公司偏好。业主偏好对物业管理公司可以进行自由选择；政府偏 好社会和谐、市场稳定以及利益集团的利益得到保证；物业管理公司偏好付出最低成本取得 最大利润。从这三种偏好中我们会发现政府部门的偏好与物业管理公司偏好之间的交集最 多，而与业主偏好交集最少。这种交集呈现出了一个共同的偏好：维持现状。 而市场的原动力恰恰在于消费者需求的跃动，当作为消费者的业主并不能相对自由地选 择物业服务方时，所有的商业模式只不过是现有利益集团群的单方设计，而不是来自对市场 需求的灵活满足。 这个被设计出来的市场，就如一个被人为划定的“羊圈”。在这个“羊圈”内，作为消 费者的业主被驯服，被消费，而不是享受服务和自主消费。作为对物业管理行业有一定经验 和了解的人士会很容易发现，是哪几道围栏围成了这个行业的“羊圈”： 资质管理办法、业 主委员会与业主大会组织办法、招投标管理办法等。本来，物业管理行业的兴旺和繁荣，靠 的就是这些法