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楚天星座营销推广建议书;区域房地产市场发展特征;区域房地产市场发展特征 汉口三区第三季度住宅物业涨势图 单位：元/平米;酒店式公寓的诞生;酒店式公寓的发展;酒店式公寓的未来;开发酒店式公寓的四要素;项目概况 ;工程进度（预期）;地理位置;项目分析;项目效果图;标准层平面图;户型配比表 ;户型面积配置分析;人均套型面积测算;户型设计分析 ;开发时机分析;再者位于武广对面的新世界中心预计2005年6月会初出雏形，成为武汉楼市的焦点，成为区域内的领头羊；同时民生大厦的招租工作也会全面展开，高端写字楼吸引高端城市精英，市场前景比较可观 当然最有利的是本项目从开工到开盘长达半年的预热期肯定可以规避市场风险，同时能够创造一个井喷效应。;项目SWOT分析 ;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;结论;项目定位 ;市场竞争策略定位 ;活性市场策略释意;根据我司跟踪调查情况，万松园一带的物业出租情况非常活跃，其租赁客户主要为周边800米范围内的耗材经营者、及白领阶层（这部分群体同时也是我们将来的潜在客户群体），租赁房屋多为85-95年早期多层住宅，高层住宅基本用于商务办公，高层住宅用于居家并未达到一个成熟的市场情况，这也印证了武汉目前中间层的整体收入水平和物业市场供应链的断代，随着四大商圈持速发展和建设，办公人口的扩容带动市场成熟，高层物业的租赁从频繁到稳定会给本案带来契机. ;项目推广形象定位 ;B类、高端投资客 特点: 看中这里成熟市场环境和未来发展前景、高额的投资回报是他们在目前国内投资渠道单一的状况下最佳的选择。而且他们中间的大多数人为重复置业且已经或多或少的从中获益。;C类、汉口中心城区，主要是位于“二纵三横”（建设大道、解放大道、新华路、青年路、宝丰二路）的白领阶层 特点: 年龄在25-35岁之间 工作于政府机关、学校、医院的工作人员和现代服务型行业人员 消费观念的前卫，对居住环境的独特见解 对生活的品味有追求。;D类、都市新移民 特点: 年龄在25-30岁，外地入汉，经济实力刚刚起步基础薄弱 面临着彻底的“鲤鱼跃龙门”;核心利益 ;规划设计与物业建议;圣陶沙户型配比 ;物业建议说明;建筑功能互动建议 ;功能配比表;价格定位 ;二、片区项目均价权重比较定价分析 1、参考楼盘的选取原则 －选择市场上具可比性的楼盘。 －要参考本项目周边近期正在发售的楼盘。 －主要考虑项目周边与本项目同等档次的楼盘情况。;竞争项目一览表;竞争项目一览表(续);目前在售同类项目价格权重定价;上表计算结果为本项目在目前市场上的权重比较定价： 4755元/平米;项目预售时期在2005年6月，具今时期近还有半年，考虑到市场变化情况，预计项目开盘涨幅在3-5%左右 则住宅开盘价格有望做到4897-4992元/平米的开盘均价（精装修楼价） ;如根据市场登记情况，接受包租的客户比例占70%以上，则可选择8年期包租的营销模式，其市场价格测算如下;价格定位的可行性分析 ;投资回报分析;项目VI系统;LOGO;;;营销推广; 心战为上：紧紧抓住目标消费群体的心理特征，让其刻骨铭心的记住本楼盘的核心价值并发自肺腑地认同之。通过本公司销售人员的“七心服务”的深度沟通，让消费者真切的感受到价值所在。 精彩不断：充分利用人们的好奇心理来吸引其注意力，在前期项目推广中逐步展示项目的亮点，犹抱琵琶半遮面，欲语还休。这样使项目不断精彩，增加了与目标客户持续联系的题材。 一矢中的：营销初期采用直投的宣传推广方式，和具有轰动效应的活动形式，在第一时间段锁定目标消费群。 船闸升航：逐步抬升项目价位，创造价格阶梯，营造不断升值的影响力。; 章鱼计划：在预计开盘的前1个月内，将销售触角最大限度地延伸出去，并在各类房地产媒体上发布即将开盘信息，迅速积累客户，维系客户，营造认同感和归属感。 井喷现象：没有时间条件让消费者慢慢领悟，着意营造开盘的紧张气氛和红红火火、热热闹闹的大卖场。促使消费者在最短的时间里确信本项目具有与其他项目不同的特殊价值。 顿挫抑扬：或销控或封盘，一方面追求利润最大化，另一方面运用价格杠杆平衡销售速率，再次制造井喷效果。 节节攀上：一是芝麻开花节节高高的策略，“小幅快跑”，让前期购房客户初尝投资增值的甜头制造口碑；二是一花引来百花开的策略，利用 购房者的裙带关系，做足老客户的文章，一带二，二带四……促其代为推广，此举是快速高效清盘的妙方。 ;价格策略;推广策略;营销阶段的划分;展示期;预热期;蓄势期;开盘期;持销期;度淡期;强推期;清盘期;绩效评估;