法制案例第二期.doc

聚是一团火，散是满天星！ 弘扬法治精神，服务车间员工 第二期基层职工普法宣传活动 单位：聚丙烯车间 日期：2015年1月18日  PAGE \* MERGEFORMAT 19 聚是一团火，散是满天星！  PAGE \* MERGEFORMAT 0 借名买房:是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义进行房屋登记的行为。在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格，如经济适用房、两限房，或者已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或者防止露富其等他原因而故意以他人名义购买房屋。诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜,随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名买房引发的纠纷也层出不穷,笔者就司法实践中借名买房的效力认定及借名买房的法律风险进行简要分析并提出相应的防范建议。 　一、关于借名买房的两个案例 房屋的实际出资人为事实购房人，被借名的人是登记购房人。实际出资人与登记购房人往往会签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够获得所购买的房屋。在讨论借名买房合同的效力之前，先介绍以下两个案例。 　　1、李某于2001年购买了北京某小区201房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员，所以为了方便购买，李某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。交房后李某对该房屋进行了装修，多年来一直在此居住，并交纳相关费用，房产证也由李某保管。当李某提出要将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初是郭某出钱购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后李某将郭某诉至法院，请求判令确认北京某小区201室房屋归李某所有。涉案房屋房产证虽登记为郭某，但由李某保管；李某提供了收据、证人证言等证据材料，证明其交纳了涉案房屋的购房款及相关费用；涉案房屋由李某装修，长期居住；当初房屋的投资方经天公司出具证明，证实购房款系李某所交，且证明李某非公司人员，才将房屋登记在郭某名下。李某提供的证据相互得到印证，形成完整的证据链，证明了其为涉案房屋的真正权利人，故法院支持了李某的诉讼请求。 　　2、2005年1月，尹某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由尹某购买北京市昌平区某小区某号房屋，总价款28万余元。全部房款由张某支付。该房屋于2006年交付后由张某对房屋进行装修并居住使用至今。2006年，尹某取得房屋所有权证，房屋性质为经济适用住房，所有权人登记为尹某。2010年10月，尹某以返还原物为由起诉张某，法院判决驳回尹某的诉讼请求；2011年，尹某以确认所有权起诉，法院驳回尹某的诉讼请求。现尹某又提起诉讼，称其与张某原系朋友关系，因张某不符合购买经济适用房的资格，双方达成口头借名买房协议，尹某以个人名义申请了涉案房屋，故请求法院确认双方口头借名买房无效，张某限期返还房屋。法院认定双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。张某虽然无权取得经济适用住房的产权，但其全额支付了房屋的购房款，对房屋进行了装修并一直居住至今，在双方之间关于该房屋的出资及收益等纠纷尚未解决前，尹某迳行要求张某腾退房屋，有违民事法律的公平原则，故对于尹某要求张某腾退房屋的诉讼请求法院不予支持。 　　二、借名买房的成因 　　实践中，实际出资人以他人名义购买房屋，通常有下列原因: 　　1、规避法律或者政策 　　借名买房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名买房最常见的情形。比如，政府为了解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、两限房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格，实际出资人不具有要求的资格，而登记购房人具有资格购买。案例2即属于这种情况。又比如，为了投资买房，针对过高房价，许多政府根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件精神，纷纷推出了房价限购令。为了避开限购令的限制，一些购房者采取了借名买房。 　　2、贪图便宜享受优惠 　　购房人身份的不同决定了在购房时能否享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率，没有资格申请公积金贷款的人，于是借用亲友名义办理公积金贷款。又比如，单位集资建房的，价格优惠，非单位人借用单位员工名义购房，并支付该员工一定的转让费。案例1即属于此种情况。 　　3、简便手续减少税费 　　房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。 　　4、其他原因 　　实际出资人借名买房有