关于当前房地产市的几个热点问题2016年选编.pptxVIP

关于当前房地产市 场的几个热点问题;房地产还值得投资吗？;28年来中国的实践证明 ▲四种生产要素在财富分配中优势不同 ▲房地产是未来社会普通家庭财富划分的主要依据 ▲切入资本市场的最简便方式就是投资置业 ▲若社会稳定，大都市和核心城市优势依然 ▲中国股票投资基本不具有财富保值增值性 ▲古董、字画、玉石投资的劣势 ▲黄金基本不具备投资价值 ;打压已带来严重后果，后面的楼市政策会很谨慎 ▲打压导致很多合理需求无法实现（改善型需求、养老需求、学区房需求） ▲打压导致供应萎缩，蕴含更大波动风险 ▲打压导致GDP下降 ▲打压导致失业率上升 ▲打压导致地方财政收入急剧下降 ▲打压一度导致退房潮出现，影响稳定，破坏社会秩序 ▲打压导致保障房建设压力大大增加 ;方案得当，部分二、三线市场仍可救起来 ▲ 中央政府明确宣布在全国范围内取消限购限贷政策，尤其是一线城市的限购政策必须取消 ▲中央政府明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应，特别是三、四线城市的土地供应要结合去库存的情况严格控制土地供应 ▲放缓棚户区改造进程，先解决好去库存问题 ▲降低存款准备金率和利率水平，降低首付成数等 ▲通过中央文件，重新承认房地产业的支柱、主导和先导产业地位 ;在四个基本前提下——社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革、收入随着经济发展而继续增长，一线城市的房价不存在“天花板”—— ▲现行城市房价之间的落差是城市价值差别的体现，主要是由城市功能和综合竞争力的差别导致的 ▲不同城市人口规模和产业结构的差别，会导致房地产需求进一步向大都市和核心城市集聚 ▲推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去的更强大 ▲未来的经济增长主要靠增加货币供应推动 ▲房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成 ;前提之一：土地必须私有化，否则法理上行不通； 前提之二：必须百分之百明晰物业产权—— ★要先进行反腐败斗争，并取得彻底胜利才行； ★必须理清所有产权产籍工作（小城镇二手房交易状况）； ★必须保证今后产权产籍管理工作及时并百分之百准确。;前提之三：老百姓纳税意识毫无问题（我们与西方法制环境和社会文化完全不同，对老百姓来说要命难，要钱也难，征收物业税几乎会遭致全民反对） ▲将土地出让金混入物业税中逐年征收是行不通的 ★物业税与土地出让金性质不同 ★毁掉了土地出让机制，建设用地无法成为开发商的生产要素 ▲过渡期如果保证财政收入？ ;中国住宅的价格形成十分复杂，有的交了出让金，有的没交，临近位置交的出让金差别很大，如何做到公平(房改房、公房、小产权房)？ ▲税费清理、合并中与地方政府的谈判会顺利吗？ ▲新税种的设立是一项立法工作，需要通过全国人大讨论、通过，制订法律，会顺利吗？ ▲有可行的操作方案吗？ ;★按照物业价值征收 ★按照套型面积征收 ★按照人均面积征收 ★按照容积率征收 ★按照套数征收 ▲评估力量能够支撑征税工作吗？ ▲税收征管与权力寻租 ▲居民的税赋承受力问题 ;京津冀协同发展战略的提出 ▲涓滴效应与回流效应——没有人能改变经济规律 ▲五年内能看到的变化主要有四个方面 ★北京与周边交通网络的建设与改善； ★房地产开发与居住卫星城的出现； ★通信联网 ★部分项目外迁至环境区域 ;环京楼市的机会 综合考虑现有城市建设基础、人口规模、产业基础和集聚趋势、投资规模差别、临京区域人口与经济状况，可关注如下区域—— ★第一价值区是固安县城、燕郊镇、大厂潮白河区域； ★第二价值区包括香河、三河市、大厂县城、廊坊市、永清，至多再加上涿州 ▲北三县的价值及不确定性 ▲固安房地产市场的前景 ;▲放眼世界，寻求回报高而稳定的机会 ★海外置业的动机分析 1、分散风险 2、转移资产 3、利用成熟市场机制、稳定的法律环境寻求高额回报 ★海外置业的市场选择 1、澳大利亚（推荐） 2、加拿大（推荐） 3、美国（一般） ;4、香港（一般） 5、新加坡（一般） 6、日本（不主张） 7、韩国（不主张） 8、欧洲（不主张） 9、新西兰（不主张） 10、迪拜（不主张） ▲投资海外房地产市场的基本条件 ★找到值得信赖的机构操作 ★有流畅的资金进出渠道 ★明确房地产买卖的税费项目与标准 ★有后续的出租服务 ;进入海外市场要关注的问题 从长期来看，在海外也有很多稳定而把握的机会。但进入海外市场要关注如下几点： ★是否具有成熟稳定的法律制度； ★是否属于移民国家，便于今后移民； ★人口增长趋势是否明显； ★租赁市场是否好（本国承租者，留学生） ★经济现状与长期趋势是否看好； ★金融市场是否成熟、完善，投资杠杆的高低； ★是否具有