2006年度东莞市叠馨居项目策划总案.pptVIP

致：东莞市黄江镇房地产开发公司;前言 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——东莞市泰尔房地产咨询服务有限公司对贵公司在黄江镇江海城项目———叠馨居的营销策划方案，供贵公司决策时参考并作为进一步合作的基础。 本方案针对目前黄江镇房地产市场实际情况，结合敝公司近几年来的实践，并对叠馨居所面临的市场形势，周边情况进入深入调查。具体分析，最后通过讨论研究而作出的营销方案，希望能够在双方的共同努力下使叠馨居更好的被市场接受，迅速达到促销目的。 本方案市场调查途径： A、政府主管机关统计的信息 B、房地产专业机构统计信息 C、本公司业务员对黄江镇消费市场调查情况反馈 D、本公司策划部的实地考察 专此奉达。顺颂商祺！ ? ;项目概述 项目街区状??? 项目片区市场概况 ;项目概述;黄江广场;片区市场概况;片区市场概况;二、项目定位;项目品质定位;目标市场定位;客户群体定位;价格定位;价格定位;;本项目差异性价格策略 楼层差价控制策略 对于小高层楼层差价策略，在实际销售中，如果楼层差价太大，则会给楼盘中高层单位销售带来较大的难度，因此，建议本项目楼层差控制在30元/平方米左右。 朝向差异控制策略 朝向是以日照、采光、通风等因素的综合，本项目价格的朝向差异性，将依据东南正南西南正东东北正北西北正西的原则进行。建议本项目朝向差控制在50元/平方米左右。 景观差异性控制策略 本项目朝中心庭园单位拥有较好的绿化景观，而其他外向单位景观差异性不大，因此，内向单位将得到一定的提升。建议本项目景观差异性价格根据景观视野的大小、景观品质的高低，制定价差。景观差价可在30元/平方米左右。 干扰性价格差异策略 本项目的干扰性因素主要指道路汽车噪音。临街单位将因此在价值上有所弱化，建议差值在50元/平方米左右。 ;三、客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;引导投资客户选择本项目投资的理由： 投资风险低，较镇区内其他同质楼盘总价格低得多。 项目所在片区居住环境较为成熟，潜在的租房大军使得投资本项目回报高且较稳定。 楼价低、转手容易且费用少、减小了投资风险。 完善的物业管理、投资无后优。 ;四、策略形成;项目SWOT分析;周边出租房竞争及治安环境较差的对策 周边民房对本项目出租效益的高低影响是最大的，我们如何优越其竞争，在调查中发现民房的居住安全是最多租客关心的问题，同时由于民房规模小，业主没有能力也不会下大力气搞好出租房的物业管理。 针对这样的问题，我们可以推出“管家婆”式的物业管理。使项目具有“酒店式公寓”的标准。;;项目SWOT对策;项目SWOT对策; 本项目推广切入点是利用：周边完善的生活配套及市政配套、免费物业中介、类酒店式的物业管理、用安全而高额的投资回报刺激本案消费群体。 目前东莞投资型物业销售的推广主题，往往围绕三个方面：首先是位置，其次是风险，再则是投资回报率。 一般投资型物业购买者与使用者相分离，相信已经成为房产经营者共识。按照这条线索，剖析这三种营销主题，会发现三种营销主题全部是围绕一个概念来操作，就是给消费者信心“投资本项目必定有高额回报”。 以位置作为推广主题，无非表达这样的意思：这么好的位置，你以后租赁收租也可以，等着房子价格往上涨再卖也可以，怎么样都让你有好的回报。; 以包装修作为推广主题即购买本项目发展商在收取装修材料成本的基础上，义务为购买者的物业进行保质保量的装修。表达的意思很类似：即你只需放心购买，其他的包括装修，我都会做到你满意。超抵的装修，完善的售后服务。今后你想租出去还不容易，租个好的价格太简单了。总之也是给消费者一个信心，就是能够得到良好的回报。 相对周边民房安全管理差、卫生差的机会，我们可以推出类似“酒店式公寓”管理的方式，创造一个舒适的、真正适宜居住的生活环境。 以投资回报率作为推广主题就是最原始的保底的方式来确保投资客的收益。;五、销售方式确定;媒介投放策略;第一阶段：形象建立期（ 2006年4月——2006年8月）;第二阶段：强销期（ 2006年8月——2006年11月）;第三阶段：收尾清盘期（ 2006年11月——2007年1月 ）;广告主题1;广告2： 主标题：《新资本论》第二章 —— 永远没有完美的投资切入点，我们需要的是准确的投资区间。 副标题：发现投资黄金通道！ ? （图）无从选择——发现叠馨居——完善的生活配套————较高回报率————投资零风险——尽享完