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第六章 经济评价指标与方法 第一节 效益和费用识别 投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 一、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1、投资 （1）投资的分类 广义投资资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源） →某项计划→报酬房地产投资（狭义投资）为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。 （记住，一个是资产，一个是资金） 工业生产投资分类投入收回固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币流动资金（投产前垫付） 1、投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用 2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。 2、成本 （1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 （2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。 （3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本） （4）影响成本的因素： 不同的生产技术方案； 不同的生产规模； 不同的生产组织形式； 不同的技术水平和管理水平； 不同的物资供应和产品销售条件； 不同的自然环境。 3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在： 投资分析企业财务会计影响因素不确定，数据不一样影响因素确定、数据唯一多了机会成本、沉没成本、不可预见费等*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。 （二）房地产投资分析中的投资与成本 （投资与成本的特点： 对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。 开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。） 1、开发项目的总投资： 自 营：固定资产和其他资产 开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用 出租、出售：开发产品成本（转经营成本） 【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。】 经营资金：用于日常经营的周转资金。 2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。 3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方 土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本 （对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算） *（房地产开发产品销售核算的科目设置 １、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。 2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。 3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。） 4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。 开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算； 开发用于出租或自营：开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运营费用。（分别计算） 置业：计入运营费用。 1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金 2、自营收入=营业收入-营业成本-风险回报 3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金 自营收入=营业收入-营业成本-风险回报 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金 二、经营收入、利润和税金 自营收入=营业收入-营业成本-风险回报 （一）经营收入 1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=土