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买卖不破租赁规则的法律效果 2015-02-04 周江洪  HYPERLINK javascript:void(0); 民事审判参考 一、问题的提出 合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”学界多认为该条是关于“买卖不破租赁”的规定，但该条规定的“不影响租赁合同的效力”，究竟指的是不影响出卖人与承租人的租赁合同效力，还是契约地位的概括移转？对此，存在着“原租赁合同当事人约束说”、“对抗模式说”、“有权占有说”、“并存债务承担说”及“契约地位承受模式说”等诸多学说。 但是，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称“民通意见”）第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）（下称“房屋租赁司法解释”）第20条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。大量的案例实践也表明，司法实践中至少就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式，立法部门的释义书及学界也多有支持。因此，本文也以“契约地位承受”为中心加以阐述。 然而，主张契约地位承受的相关学说，论者多停留在契约地位承受的抽象结论上，多数并未对契约地位承受后的具体法律效果作出特别说明。甚至有学者批评契约地位承受模式的弊端就在于其“承受范围的不明确”。例如，承租人不知也不应知道所有权发生变动时，承租人的租金给付或未给付究竟产生何种法律效果？出让人与受让人约定由出让人保留出租人地位是否有效？出让人预先收取了未来租金时，出租人、承租人和受让人三者之间的关系又当如何处理？出让人预先出让了租金债权或设定租金债权质时，又当如何处理？解决这些问题的关键在于合同法第229条的契约地位承受究竟产生何种效力。对此，王泽鉴教授在其著作中结合德国及我国台湾的学说及实践，对于契约地位承受模式下的法律效果作了详细的分析，但与我国大陆司法实践之间不一定具有天然的契合性。因此，有必要结合上述学说状况及司法实践对此作出回答。 二、契约地位承受与承租人知情 关于契约地位的承受问题，民法通则第91条规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意”。合同法第88条亦规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。也就是说，契约当事人地位的移转，原则上以获得合同对方当事人的同意为要件。但法律亦同时规定，特定情形的契约地位承受，并不需要对方的同意，如合同法第90条关于当事人合并分立时概括承受的规定，保险法（2009）第49条关于保险标的受让人承受被保险人的权利义务的规定，以及海商法（1992）第138条关于已出租船舶所有权转让时契约地位承受的规定，等等。那么，合同法第229条规定的契约地位承受，是否以承租人的同意为要件呢？　　 就合同法第229条的文义而言，该条只是规定了“租赁期间”和“所有权变动”两个要件，似乎并不以承租人同意为要件。但依债务承担的一般原理，承担人与债务人就免责的债务承担达成合意，须经债权人之同意（合同法第84条），而并存的债务承担，无须债权人的承认即可有效成立。若债务承担未经债权人同意，原则上其仅为并存之债务加入或约定由第三人履行债务而已，并不构成免责的债务承担。而租赁合同的出租人，因负有租赁物的提供及用益状态维护义务，该义务的免除原则上需要征得承租人的同意。正是在这层含义上，德国民法典第566条采纳了并存的债务承担模式，而非魁北克民法典第1937条所采纳的概括的债务承担模式。而《欧洲民法典共同框架草案》虽然规定由受让人替代原出租人作为租赁合同的当事人，但原出租人仍须承担补充责任，也在一定程度上考虑了契约地位的承受原则上需要承租人的同意。 但是，事实上，承租人的利益多着眼于标的物的使用收益，与标的物为谁所有并不直接相关，因此，将合同法第229条解释为原出租人退出租赁关系，亦未尝不可。原因在于，租赁物的用益维持义务并不因出租人为谁而有所区别，其义务的履行系于租赁标的物本身。即使出租人发生变更，在出租人义务履行方面，并不会对承租人造成过多的不利益。因此，因标的物所有权发生变动而引起的出租人的变化，无需承租人的同意亦无多大障碍。日本相关判例也确立了这一点。在日本法务省公布的《民法（债权相关）修改试拟稿》（下称《日本债法修改试拟稿》）中，也明确了这一当然承受的判例法理。 问题在于，在未经承租人同意亦得以承受租赁合同关系的情况下，如何确保承租人的权益不受影响。比如，承租人在不知情的情况下，仍然只向原出租人给付租金，是否构成对新出租人的违