物业管理企业上市分析.docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 8 物业管理企业上市分析 一、物业管理企业的上市模式 模式一：物业管理业务依托房地产开发业务，上市主体为房地产公司，物业管理业务并未拆分上市。 目前在国内上市的企业中，没有专营物业管理的企业，物业管理都是作为房地产企业业务的一部分，例如万科和深物业。 案例1：以下摘自万科2013年年度报告 万科的物业管理业务依托于万科在全国范围内的房地产开发项目，优势明显。 2013 年管理回顾 近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2 年的调整，万科物业统一了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。 报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013 年中国物业管理综合实力 TOP200 企业”第一名，并被中国指数研究院评选为“2013 中国物业服务领先品牌企业”， 2013 中国物业服务百强企业第一名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润 3,523 万元，家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元。 …… 2.公司经营情况 （1）主营业务的范围及其经营状况 A.按行业划分 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2013 年公司销售面积 1489.9 万平方米,销售金额1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%。2013 年全国商品房销售总额为 81,428.3 亿元。按此口径计算，2013 年公司在全国的市场占有率为2.09%。 报告期内，公司房地产项目结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%，结算收入 1327.9 亿元，同比增长 30.7%，结算成本 915.3亿元，同比增加 41.8%；房地产业务的营业利润率为 22.31%，比上年减少 3.53个百分点。 …… 四、公司主要会计政策、会计估计和前期差错 21 维修基金 本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。 26 收入 (续) (b) 物业出租 物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。 (c) 提供劳务收入 本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 案例2：以下摘自深物业2013年年度报告 二、主营业务分析 1、概述 本报告期公司实现营业收入161,922.73万元，实现营业利润42,358.63万元，实现利润总额为42,293.45万元，实现净利润为30,084.06万元，完成了年度经营计划。 本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入为158,339.69万元，主营业务成本为73,808.76万元，主营业务毛利为84,530.93万元。 3、成本 三、主营业务构成情况 模式二：物业管理企业单独上市。 彩生活服务集团有限公司是在香港上市的专营物业管理服务的企业，其主营业务为物业管理服务、工程服务、社区租赁、销售及其他服务。物业管理服务中又分包干制和酬金制。 以下摘自彩生活全球2014年的全球发售书： 业务概览 我们是中国领先的物业管理公司之一。按于2012年12月31日所管理的住宅单位数目计，我们于2013年获中国指数研究院评定为中国最大社区服务运营商。我们拥有三个主要业务分部： ? 物业管理服务，主要包括：(i)为住宅社区（即附有住宅单位及商业或办公室单位等非住宅性质配套设施的综合用途物业）提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务；及(ii)为物业发展商提供的预售服务，包括预售示范单位的清洁、保安及保养； ? 工程服务，主要包括：(i)设备安装服务；(ii)维修及保养服务；及(iii)透过我们的设备租赁计划提供的自动化及其他设备升级服务； ? 社区租赁、销售及其他服务，主要包括：(i)公共空间租赁协助；(ii)购物协助；及(iii)住宅及零售单