2014年成都市商铺市场分析报告.doc

为您·我做到 四川中原市场研究中心/2015/01/09 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6号财富中心C座27F 电话 传真  PAGE \* MERGEFORMAT 15 2014年成都市商铺市场 分析报告 四川中原物业顾问有限公司 宏观经济环境分析 销售市场分析 租赁市场分析 总结与预测 -1- 宏观经济环境分析 经济平稳运行，消费需求旺盛1.1 GDP及第三产业平稳增长 2014年成都宏观经济运行良好，2014年1-9月GDP达到7360.2亿，其中第三产业生产总值累计完成3670.4亿，占GDP比重为50.14%。在全球经济缓慢复苏、中央主动实施调控的背景下，成都以8.7%的经济增速跑赢全国7.3%的平均增长水平，整体经济仍维持平稳运行状态。 图  SEQ 图 \* ARABIC 1：成都市GDP及第三产业增长情况（2005-2014年9月） 数据来源：成都市统计局 1.2 人口高度聚集，购买力强 2013年底成都常住人口达到1429.8万人，比上年末增加12.0万人。全市人口总数居全国各大城市第4，居重庆、上海、北京之后，排在副省级城市首位。在强大的产业支撑下，外来人口持续涌入，城市人口高度聚集为商业消费提供了庞大的消费人群。2013年成都人均GDP达到10330美元，按照发达城市经验，人均GDP在突破10000美元后产业结构将发生根本性变化，社会活动也将由生产为主向消费为主转变，由此为商业地产带来良好发展机遇。 图 2：成都市常住人口及人均GDP增长情况（2008年-2013年） 数据来源：成都市统计局 1.3 居民消费能力继续增强 2013年成都市城镇居民人均可支配为29968元，增长10.2%，扣除物价因素影响实际增长约6.9%。居民可支配收入稳定上升，购买力继续增强。2013年人均消费性支出20362元，保持持续增长态势，居民消费能力及消费意愿较强。 图  SEQ 图 \* ARABIC 2：成都市居民人均收入与消费支出情况（2005年-2013年） 数据来源：成都市统计局 1.4 社会消费品零售总额节节攀升 2014年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额3770.9亿元，其中，批发零售业实现销售额3299.2亿元，占社会消费品零售总额比重为87.5%。餐饮住宿业实??销售额471.6亿元。成都正由传统商贸中心向区域性国际贸易中心转型，商业辐射范围广，商贸持续繁荣，社会零售商品销售总额节节攀升。 图4：成都市社会消费品零售总额情况（2005-2014年11月） 数据来源：成都市统计局 -2- 销售市场 供应持续放量，需求相对不足2.1供应放量，需求萎缩 2014年成都市主城区加近郊商铺新增供应233.94万平方米，环比下降25.73%；备案成交133.35万平方米，环比下降11.28%，市场供需均出现明显下滑。供需比为1.75，虽有回落但仍处于高位，商铺市场供过于求的情形依旧存在。 受近年土地成交结构中商业用地集中出让的影响，商业可建面积大幅攀升。由于商铺价格较高，开发商为提高项目利润实现溢价，加大商业修建比重，由此导致商铺供应持续井喷，部分区域甚至存在明显的“过剩”情形。需求方面，由于商铺相比公寓、写字楼等投资产品投资门槛高，投资风险大，在本年度经济增速放缓、反腐力度空前的市场情形下，自用及投资客户入手均较为谨慎，市场有效需求相对不足，成交量处于近五年来最低水平。 图5：成都市主城区加近郊商铺供需情况（2009-2014年） 数据来源：中原地产数据库 2.2销售低位徘徊，年末翘尾 从月度情况来看，全年波动起伏不大，维持低位徘徊走势。供应方面，全年供应持续且较为均衡，其中，5月及9月为供应的高峰，分别供应了31.83万㎡及27.71万㎡。成交方面除了2月受传统假日影响相对较低以外，其余月份销售均较为平稳。全年销售均价26284元/㎡，环比2013年21087元/㎡上涨24.65%，价格保持了快速上涨走势。 商铺市场走势与整体市场走势基本一致，受实体经济增速放缓、信贷环境持续偏紧的影响，2014年商铺销售处于低位徘徊。随着政策环境改善，整体商品房市场回暖，商铺在年末出现了一定翘尾情形，量价均出现小幅上扬。 图6：成都市主城区加近郊商铺月度供需情况（2014年1-12月） 数据来源：中原地产数据库 2.3冷热不均，城南商业持续发力 从区域看，主城区方面城南商业开发热度最高，供需持续领先市场，2014年供应60.60万㎡，成交29.77万㎡， 均价达到31882元/㎡。城南作为政府重点打造的商务商贸集中区，规划了较多大体量商业综合体项目