安徽省怀远县房地产市调范本.pptVIP

;目 录;第一章 安徽.怀远 城市概况;安徽.怀远 城市概况 -- 综述;怀远县盛产优质糯稻、小麦、蔬菜、畜禽、水产品等； 是全国商品粮生产基地、无公害蔬菜生产基地和水产品生产基地。 年产优质糯稻40万吨，有市场定价影响力； 泥鳅苗种年繁殖量达8亿尾，繁殖量居全国前列； “怀远石榴”远近闻名，为国家地理标志保护产品。;安徽.怀远 城市概况 -- 经济;安徽.怀远 城市概况 -- 交通;安徽.怀远 城市概况 -- 规划;安徽.怀远 城市概况 -- 规划;第二章 安徽.怀远 房地产市场简析 ;怀远县房地产市场大规模发展集中在2010年之后， 房价从2005年的约800元，飙升至2014年的均价4300元左右。 目前怀远县在建楼盘约17个（含拿地后未启动修建的项目） 集中在新城区； 楼盘体量在15万方至35万方居多；含两个写字楼公寓项目。本地开发商只有3家左右； 容积率基本上在3.0以下，车位配比 1 : 0.5至 1 :0.75(标准车位价格在3万元左右); 目前体量最大的项目为：毅德项目综合体。 规划占地约583亩，现场预估上千亩，目前项目尚未启动。 购房主力群体：本地乡镇人口为主，有钱人会选择去蚌埠买房，公务人员购房极少； 购房主力年龄段：30 至 50岁 人群，主要为外地务工或做生意的青壮年劳动力。 购房黄金时段：春节等返乡节气，销售旺季在每年12月至次年2月； 主力户型： 80 至110多㎡。（本地思想观念暂无法接受小户型，觉得丢面子）； 购房用途：刚需购房，乡镇人员进城，1、娃娃上学；2、进城生活； 人均收入水平在 2000多元/月，以粮食周边生意为主或外出务工。 物业服务标准低且原始：小区物业费从0.4元至0.75元不等（电梯公寓） 怀远县城分为三个城区：老城区、涡北新区（新城区）、城西新区。 ;安徽.怀远 老城区（城关镇） ;价格波动较大，且不稳定，现均价为4883元/㎡ 从2013年11月至2014年6月，出现两次在1个月内跌幅超过500元/㎡。;成交面积波动大，2014年1月为30526平方米，最高。 2014年6月为4889平方米，销售面积下滑近84%。（淡季与旺季相当明显）;安徽.怀远 涡北新区（新城区） ;安徽.怀远 涡北新区（新城区） ;安徽.怀远 涡北新区（新城区） ;安徽.怀远 城西新区 ;安徽.怀远 房地产市场数据分析 ;根据数据分析：2014年6月怀远县城区26个项目商品房总成交套数155套， 位于新城区的中财.世纪花园最高，成交29套，成交均价：4212元/㎡;第三章 安徽.怀远 项目SWOT综合分析 ;涡北新区（新城区）;项目SWOT综合分析 -- 劣势;发展机会： 一、政府发展城西新区的背景： 1、老城区：已无土地供应，只有少量棚户区改造，拆迁难度大，项目体量小； 新城区：已发展逼近工业区边缘，分界区域的土地需为工业区进行配套建设考虑， 因此政府土地放量非常谨慎，导致新城区的土地供应量非常少； 2、地方财政：2014年1月至6月怀远县城区还未有土地挂牌出让，地方财政收入受影响， 为保障财政收入及城市发展，因此规划启动城西新区的土地供应。 二、政府发展城西新区的策略： 1、启动毅德项目，以此辐射拉动整个城西片区的开发建设局面， 全面启动拆迁工作，并修建数个安置小区项目； 2、政府以鑫泰粮油企业的搬迁为试点，起到带头作用， 必定想做成一个成功案例，以此来说服区域内其他粮油企业进行搬迁， 带动整个城西粮食加工区规划及建设进度； ;威 胁： 一、蚌埠优质低价楼盘吸引并抢走怀远购房者： 1、交通便利：紧邻蚌埠市区，车程约10余分钟，城际公交线路发达； 2、生活质量：蚌埠市城市环境、生活配套远高于怀远，且小区档次和环境也高于怀远现有项目； 3、价格优势：蚌埠市部分大盘价格与怀远差不多甚至更便宜。例如：国购广场，均价3800多； 二、房地产整体市场不稳定； 1、存量房较多：由于怀远正处于房地产市场起步大发展阶段，政府土地供应放量较多， 近3年左右新建项目有20余个，造成存量房突增，挑战供需平衡； 2、房价不稳定：2013年7月至2014年6月，房屋销售价格跌幅超过约700元/㎡； 3、销量不稳定：2013年7月至2014年6月，销量面积跌幅超过80%，以春节返乡为销售旺季； 4、去化率低： 2014年6月，怀远县城区总共26个项目商品房总成交套数155套； 三、地质复杂，成本较高： 1、地质基础结构复杂：有流沙层，很多项目因此停工受影响； 2、桩基基础要求高：需打入20-30米深，邛崃项目才10米深； 3、工程行情：土建+消防+电梯，成本约在