剖析物业服务费涨价难的深层原因及对策.docVIP

PAGE  PAGE 6 剖析物业服务费涨价难的原因及对策 银川万福人家物业服务有限公司 贠 英 随着社会物价、人工成本的刚性增涨，物业服务成本也是“水涨船高”，物业服务行业企业大面积亏损已是当前形式下路人皆知、心知肚明的事实。在这种情况下，物业服务企业为何不撤出亏损的普通住宅小区呢？答案显而易见。一是物业服务企业在当前形式下咬紧牙关坚持，想用坚持渡过亏损的难关；二是物业企业不愿意在辛辛苦苦打拼多年的物业服务项目白白流血流汗、一劳无获；三是物业服务企业担忧撤管成为接管下一个项目的“滑铁卢”。实践证明：物业服务企业不到万不得以必须撤离的地步，大部分企业依然会选择坚持，想用坚持感动业主，继而用逐步上调物业服务费的方式来解决企业的生存是唯一的期望。从现实中看到，近些年有部分住宅小区已经通过召开业主大会，实现了物业服务费相应上调的目标，但涨价难的事实已成为行业各界人士有目共睹、心照不宣的共同话题。物业服务费顺应市场发展涨价难的深层次原因究竟在那呢？我们应如何应对和解决当前形式下的困难呢？笔者现结合某住宅项目上调物业服务费的经历剖析物业服务行业涨价难的深层原因，以便与行业各界人士共同交流。 物业服务费涨价难的共性问题 （一）政府相关部门对物业服务业的漠视是物业服务费“涨价难”的症结之一。 在市场经济条件下，良好的社会秩序，稳定的社会环境，是在一整套法律法规体系的调整下有序的进行的。然而，在物业管理服务市场，一方面是2004年颁发的《普通住宅小区物业实行政府指导价的实施管理办法以下简称政府指导价》，从颁布实施至今已长达7年之久，却从未随着市场经济、社会物价上涨而进行调整。仅从国家统计局数据显示看出：“2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%”。事实上，自《政府指导价》颁布实施以来，社会物价、物业服务成本一??上扬。如与2004年物业服务人工工资对比物业服务成本近乎翻番，甚至部分物业服务成本项目已增长2倍有余。而物业服务价格却一成不变，导致物业服务企业大面积亏损。事实说明，《政府指导价》已是千夫所指的病症，已经成为制约物业服务行业企业发展的“绊脚石、拦路虎”，正是由于政府相关部门对物业服务价格的漠视，致使物业服务企业大面积亏损，物业服务从业人员工资低、待遇少、生活水平只降不升，继而形成物业服务人员素质低、层次低、流动快、服务水平不高的现状。从另一方面来看，虽然部分新建物业服务项目遵循市场调节价的规则，由物业服务企业与业主协商、洽谈并签订《物业服务合同》，按合同提供相应的物业服务，但迫于《政府指导价》的条条框框限制，致使价格备案难、合法化难，这是造成广大业主对物业服务收费价格认可度低的主要原因，使物业服务企业走向市场化、社会化、专业化、法制化道路受限，严重制约了物业服务企业健康发展和物业服务费价格相应上调。 （二）开发建设单位利字当头成为物业服务费“涨价难”的症结之二 随着国家对房地产市场的宏观调控，让买涨不买降的广大购房人（业主）开始持观望态度，房地产市场开始进入低迷发展阶段。部分开发建设单位，为了能在困境中走出一条“光明大道”，在楼盘销售前开始千方百计想办法，甚至动起了物业服务费的“歪脑筋”，宁可放弃楼盘长远品牌战略目标，也要让低价格的物业服务费成为吸引购房人的一道风景线。于是，免物业服务费、已聘请了价廉质优的物业服务企业、物业服务费让利折扣等等不切合实际的销售承诺如火如荼上演，当开发建设的房屋一旦销售结束，此类难以长期兑现的虚假承诺最终成为购房人（业主）的“黄梁梦”，亏损经营的物业服务企业只能历尽千辛万苦通过上调物业服务费来维持生计。另一方面，在前期物业服务招投标之时，开发建设单位站在山顶最高处府视物业服务企业，习惯了身处甲方位置的开发商对处于乙方位置的物业服务企业，不是在服务质量上左右为难，就是在服务费上打价压价，让遵循市场调节价的物业服务企业在自己的一亩三分地上难以踏进门槛半步，于是自己成立子公司代管或托关系、找门子私下契合低价格物业服务企业进场，而低价格物业服务费一旦被业主接受，涨价难又成为物业服务企业长期战略中苦不堪言的负担。在物价持续上涨、入不敷出的状况下，物业服务企业不得不紧缩成本、减员裁员、服务质量差的恶性循环自然而然应用而生。 （三）业主委员会功能差成为物业服务费“涨价难”的症结之三 业主委员会是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。正因为这种民间自治组织属于自然人之间的协作，不具备法人资格并承担相应法律责任的能力，使自治常常成为了自乱。尽管《物业管理条例