第三章 房地產评估.pptVIP

第三章 房地产评估;一、房地产的概念及特征 （一）房地产的基本含义：是指土地、建筑物、其他地面定着物及其权属的总称。 （1）土地：是地球表面及其上下一定范围的空间； （2）建筑物：是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构件及设备等组成的整体物； （3）其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或能够分离，但分离后不经济、缺乏完整性、使用价值或功能损伤的植物或人工建筑等。;（二）土地及其权利 1、土地的基本含义 （1）狭义的含义：是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂； （2）广义的含义，是指陆地及其空间的全部环境因素，由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体； （3）土地的二重性，既是自然资源，同时又是社会资源和资产。;2、土地的特性 （1）自然属性 ① 位置固定； ② 质量差异性； ③ 不可再生性； ④ 效用永续性。 （2）经济属性 ① 供给的稀缺性； ② 权利的垄断性； ③ 用途的广泛性； ④ 效用的级差性。;;;;;; ;;;;; ;;;; 通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：计算公式为： ;2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。 房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下： ;;;; [案例3-3] 若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价 =1000× =872(元/平方米) （四） 房地产价格的确定 ;; 该城市地价指数表： ; 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格？ 解：1．建立容积率地价指数表 ; 2．案例修正计算 A.??? 680× =620 B.??? 610× =627 C.??? 700× =623 D.??? 680× =755 E.??? 750× =638 F. 700× =633;;【课堂作业】有一待估地段E，现收集到与待估地段条件类似的4个交易案例资料，相关资料如下，评估其单位价格（元/平方米）： 该城市地价指数 容积率地价指数;;三、不同类型的房地产正常收益的测算 1、实际收益与正常收益的概念 （1）实际收益：是指在现行条件下待评估房地产实际取得的收益，通常不能直接用于房地产价值评估； （2）正常收益：也称客观收益，是指对实际收益进行修正，剔除特殊、偶然因素取得的在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用用途及其程度的收益值； （3）收益的计量：纯收益=总收益-总费用；有实际收益和争产收益之分，只有正常收益才能用于房地产价值评估； （4）收益的取得：① 以类似房地产比较取得； ② 对市场趋势作正确的预测取得； ③ 才考虑风险性和可实现性。;2、实际费用和正常费用 （1）实际费用：是指待评估房地产在取得实际收入时所支付的费用； （2）正常费用：也称可观费用，是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出，实务中通常使用剔除法； 3、不同类型房地产正常收益的估测 （1）出租型房地产正常收益的估测 正常收益 =租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 租赁收入=有效毛租