金港国际项目定位报告.pptx

;;;2013年新“国五条”重庆细则出台；政府主旋律：坚持调控不动摇。;重庆政府近年来宏观调控频繁，重庆房地产市场受宏观政策调控影响较大，但整体趋于平衡，预计2014年房地产业发展将处于稳步上升趋势。;观点：国务院出台的五条措施，主要是对以往政策的重申，在一定程度上起到稳定市场的作用。“国五条”措施调控浮于表面，没有具体更严厉政策出台，对重庆楼市来说影响较小，影响持续性不长。如果市场继续出现疯狂迹象，不排除更严厉政策出台，主要集中在限购限贷方面，针对二套房贷和二套房加强监控。;重庆国五条：为进一步做好市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，重庆市政府继北京、广州后发布新国五条新出执行标准，成为中国第三个国五条落定城市。;国五条出台，与限贷政策结合，相当于购房客户限量“优选指标”，对区域选择和项目选???，将较之以往谨慎的多。(购买行为谨慎) 区域选择上，非核心区域由于配套不足，非客户第一选择，购房者的重心偏向于中心、交通便捷区域。 在诸多项目、房源的拥簇下，客户更倾向选择更加优质的品牌、物业等配套设施。 项目选择上，客户同样由于“指标限制”，更倾向于一次性购买优质自住项目。;;;2011年至2013年重庆市主城区土地市场供销及楼面价走势图;;2013年重庆市主城区商住类用地销量占比图;10月;第二部分 区域市场分析重庆市场小结;;第二部分 区域市场分析北碚市场;2012-2013年12月北碚区整体供应305.93万方，成交256.13万方，批售比1.19，别墅产品供大于求； 2012年供销量约137万方，全年供应去化基本平衡，2012年区域市场主要受龙湖紫云台及中铁、旭辉、中庚等品质开发商及项目拉动，吸引重庆其他区进入北碚较多。;第二部分 区域市场分析北碚市场;第二部分 区域市场分析北碚市场;第二部分 区域市场分析北碚市场;第二部分 区域市场分析北碚市场小结;重庆主城行政划分为渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区（以上为老6区）、巴南区、渝北区、北碚区。;北碚区，重庆后花园。;2013年10月，北碚区召开十一届三次全会，北碚区定位为“生态宜居城区，高新产业基地，科教文化高地”的总体定位。;1、两江新区利好优势：北碚区占两江新区总面积的15.3%，并规划有两大产业区（蔡家高技术产业区、水复生态产业区）； 2、已开通的轻轨6号线、规划中的7号线，交通环境的改善拉动区域消费及人气； 3、2011年重庆正式进入二环时代，规划环内面积2253平方公里，北碚开启二环生活 北碚正式融入重庆主城； 4、《主城“二环时代”大型聚居区规划》规定，二环区域将建立22个新大型聚居区， 北碚新城为22大聚居区之一；;27;G75兰海高速;主城九区2013年户籍人口情况 ;北碚发展整体战略： “4＋2”战略——工业强区、科教兴区、旅游活区、生态靓区和城镇化、重点项目建设。;北碚主城扩容，政府搬迁，旧城改造及大批品牌房企进入，逐渐成为区域新核心。;第二部分 区域市场分析区域属性分析;【政策】中央调控趋于严格，但政策落地性不强，2014年市场更加严峻 【土地】土地供需两旺，将带来市场后续竞争压力非常大 【供需】整体市场供需保持高位，带动价格突破，体现出了量价齐升的局面 【住宅】2013整体市场去化不足，2014年市场竞争激烈;;;;本案毗邻地铁六号线龙凤溪车站，靠近北碚体育中心，离北碚城南商圈非常近，是进入北碚的门户展示位置。;教育配套 朝阳小学城南分校 状元小学 朝阳幼儿园 医疗配套 和美家医院 北碚中医院 行政配套 北碚区政府 北碚公安分局 北碚国土房管局 金融配套 建设银行 工商银行 农村商业银行 农业银行 中国邮政;第三部分 项目本体研究用地指标;S：优势分析 位置优势：地处北碚城南新城、商政中心； 资源优势：紧靠轻轨站，依靠步行街配套资源丰富； 项目优势：项目规划具有较高品质； 体量优势：北碚无如此大体量项目，有规模效应;第三部分 项目本体研究项目总结;项目定义 北碚门户、周边生活配套齐全，打造北碚高品质，的综合体项目，高档精品住宅小区。;开发企业三大目标原则;;调研对象： 北碚主城区的客户群体 调研时间： 2014.1.3-2014.1.6 市调目的：对北碚区及周边客户的购房行为及倾向进行基础研判。 调研方式：一对一问答聊天方式 调研地点:：龙凤溪轻轨站、竞品楼盘售楼部前 样本：200份 ;个体经营者;北碚居民家庭结构以两代同堂和两口之家为主，家庭人数主要集中在1-4人。;北碚当地居民主要是以朋友介绍了解房产资讯。;;目前居住户型以两房和三房为主，面积集中在50-90。 家庭月收入集中在3000-7000元以内，居住条件以自购商品房和出租房为主; 受访者以北碚本地人居多, 调查结果代表性强;第四部分 问卷调研购房限制