房产税、土地使用税专题讲解.ppt

房产税、土地使用税政策讲解;房产税基本规定;二、房产税征税范围 ;三、房产税征税对象 ;（二）地下建筑 　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号） ;四、房产税计税依据 ;无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号） 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号） 新建的房屋，建成后尚未决算的，应先按暂估入账的房产原值计算缴纳房产税，待决算完成后再调整房产原值。对已交纳的房产税差额部分不再退补。（《福建省税务局关于地方税几个政策问题的通知》闽税政三〔1991〕41号）;自用的地下建筑，按以下方式计税： 1．工业用途房产，以房屋原价的50—60％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值x[1-(10％—30％)]×1.2％。 2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％—30％)]×1.2％。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建???征收房产税的通知》财税〔2005〕181号）;工业用途房产以房屋原价的50％作为应税房产原值；商业和其他用途房屋以房屋原价的80％作为应税房产原值。（《福建省财政厅福建省地方税务局转发财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》闽财税[2006]10号 ）;房产原值的几个重要的组成部分： 装修费 对企业因生产经营需要，对原有房屋进行装修而支付的装修费，凡仅进行简单粉饰、贴纸等装修的，可列为费用处理；但对房屋进行较大的修理、改装的，则应增列固定资产原价，一并计征房产税。（《福建省税务局关于房产税若干政策问题的通知》闽税外字[1987]542号） 附属设备 关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》财税地字[1987]3号第二项）;土地价值 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号）;厦门市有关土地价值计入房产原值的规定： 一、纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。 二、纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。 三、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。 (一)宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。 (二)同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑