其他估价方法.ppt

A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握长期趋势法的基本概念 理解长期趋势法的适用对象和条件 掌握长期趋势法的基本运用方法 B、本章教学重点 长期趋势法的操作步骤与内容 C、本章教学难点 长期趋势法的计算;一、长期趋势法的概念 长期趋势法又称外推法、趋势法等，是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。 二、长期趋势法的理论依据 根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。;年份;三、长期趋势法适用的范围、条件及及作用 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。 长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。;一、线性趋势法;二、几何平均法——平均发展速度预测法;;三、平均增减量法 房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可用最简便的平均增减量法进行预测，计算公式如下： Vi=Po+d×I d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n=(Pn-P0)/n ;平均增减量法;某类房地产2012年至2016年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/㎡。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2017年的价格为（ ）元/㎡。 2410;四、移动平均法 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修正，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 1.简单移动平均法 简单移动平均法类似于算术平均法 2.加权移动平均法;简单移动平均法;;;;小结 长期趋势法的应用范围较广，但严格地说，该方法只是一种预测方法，而不是估价方法。 简易平均趋势法是长期趋势法中最简单的一种数学方法，它是以房地产历史价格的平均数为依据，来确定估价房地产价格的一种估价方法。较为常用的简易平均法有算术平均法、几何平均法和加权平均法。 移动平均法根据房地产价格时间序列的移动平均数确定房地产价格的一种估价方法，有简单移动平均法和加权移动平均法之分。 平均增减量法是在房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同且变动过程是持续上升或下降的情况下，采用的一种方法。 ;A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握路线价法的基本概念 理解路线价法的适用范围及条件 掌握路线价法的基本运用方法 B、 本章教学重点 路线价法的操作步骤与内容 C、 本章教学难点 路线价的深度修正 ;一、路线价法的概念 ;二、路线价法的理论依据 ;城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价;路线价法的操作;五、制作价格修正率 ;40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%;街 道;临街深度（英尺） ;路线价法中累计深度价格修正率与平均深度价格修正率（ ）。 A、前者始终大于后者 B、后者始终大于前者 C、在标准深度内后者大于前者 D、在标准深度内前者大于后者;六、计算各宗地土地价格 ;1.当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率 计算公式： V（总）=路线价*累计深度价格修正率 V（单）=（路线价*累计深度价格修正率）/估价对象土地面积 =（标准宗地总价*累计深度价格修正率）/（临街宽度*临街深度）;如果临街宽度和标准宽度不同 计算公式： V（总）=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度/标准宽度 V（单）=（路线价*累计深度价格修正率）/（标准宽度*临街深度）;2.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率 V（单价）=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度 V（总价）=路线价*累计深度价格修正率/临街深度;3.如果以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度修正率 V（单价）=路线价*平均深度修正率*其他价格修正率 V（总价）=路线价*平均深度修正率*其他价格修正率*土地面积;六、计算各宗地土地价格;某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，根据四三二一法则，总价为多少万元？ V（总）=路线价*累计深度价格修正率 =121.92×70%=85.344;假设标准深度为20米，已知面积为200平方米的标准宗地总价为30万元，利用四三二一法则可以得出其相邻临街深度为30米、面积为180平方米的矩形土地价格约为（ ）。 A、27万元 B、25万元 C