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第十二章 地籍与地权管理 第一节 我国的土地产权 一、我国的土地所有权 1.土地所有权：土地所有权人在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分土地的权利。 我国实行土地公有制，即国家土地所有制和集体土地所有制 2.我国土地所有权的特性 主体特定性，交易限制性，权属稳定性，权能分离性。 3.国有土地的范围 城市市区的土地； 农村和城市郊区土地中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地 国家依法征用的土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民不再使用的原属于农民集体所有的土地。 4.国有土地所有权的确认 通过法律法令的颁布实施，采用接管、没收、赎买、收归国有、征用的方式确认 5.集体土地的范围 除了有法律规定的属于国家所有的土地之外的农村和城市郊区的土地；宅基地和自留山、自留地。 6.集体土地所有权的确认 通过法律和政策的颁布实施，经过土地改革、农业合作化、人民公社化等运动后建立，登记审核后确认 二、我国的土地使用权 1. 土地使用权：土地使用者根据法律、文件、合同规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。 2.国有土地使用权的取得：依照法律或合同协议，通过划拨、出让、租赁等方式取得 3. 集体土地使用权的取得：依照法律、政策，或是承包合同取得 三、土地产权管理的内容 1. 依法确认土地所有权和使用权 2. 依法管理土地权属变更 3. 依法调处土地权属纠纷 4. 依法查处土地权属方面的违法行为 第二节 土地使用权流转管理 土地使用制度改革： 无偿、无限期、无流动的政府划拨 有偿、有限期、可流动的市场配置 一、国有土地使用权的划拨管理 1.土地使用权划拨：县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 特征：无限期性，不得交易，用途不变 2.划拨土地使用权的适用范围 国家机关用地和军事用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；城市基础设施用地和公益事业用地；法律行政法规规定的其它用地。 3.划拨土地使用权的管理——用途限定；流转限制；收回（公益用地需求，城市改造调整，单位撤销迁移，场地报废） 二、国有土地使用权的出让管理 1. 出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 2. 出让主体：代表土地国家所有权的县（市）人民政府 3．出让客体：国有土地 4.出让期限（居住用地：70年科教文卫体用地：50年；工业用地：50年；商业旅游娱乐：40年；综合及其它用地：50年） 5.出让方式 1）协议出让（定向议标） 程序：向受让方提供资料→受让方申请→协商、签协议→审批 适用：工业项目、具公益性质的项目、产业扶持项目等用地 2）招标出让 根据出让方条件，符合者以书面投标形式，通过各投标者的竞争，确定受让方的方式。分为公开招标、邀请招标。 程序：发招标公告→投标→开标、评标、决标→签合同并履行 适用：需要优化土地布局的大型项目、投资额度大的项目用地 3）公开拍卖 竞投，即就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的方式。 程序：拍卖公告→领取应价牌→拍卖→签合同并履行 适用：盈利大、竞争性强的行业（商业、金融业、娱乐业、旅游业等），投资环境好、区位条件好的闹市区土地 4）挂牌出让 竞买，即就土地出让价格公开挂牌竞买，并将土地使用权出让给出价最高者的方式。 程序：挂牌公告→挂牌公布→竞买人报价→更新挂牌价→接受新的竞买价→确定竞得人→签合同并履行 6. 出让合同及管理 1）合同的内容 2）合同的管理（合同的审查；合同的变更和解除；合同纠纷的调解仲裁；合同档案的管理） 7. 出让的工作程序 申请——拟定方案——逐级报批——组织实施——登记发证——备案建档 三、国有土地使用权的转让管理 1.转让：土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、附着物转移给他人的行为。 2.转让条件：根据土地出让合同已经取得使用证，并进行投资开发 3.转让方式：出售、交换、赠与、继承 4. 转让的工作程序 申请——审查——现场勘查——地价评估——审批——变更登记——备案存档 四、国有土地使用权的租赁管理 1.国有土地租赁：国家将国有土地在一定年限内租给土地使用者使用，并按约支付租金的行为。 租赁期限：长期租赁一般不超过15年，短期租赁一般为3~5年 2. 土地使用权出租：土地使用权者作为出租人，将土地随同地上物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 3.土地租赁合同的管理 租赁当事人；地块的