第4章房地产产品概念.ppt

第二章 房地产产品概念第一节 房地产产品整体概念;1.房地产核心产品 指能满足消费者最基本的使用功能和基本利 益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、 邻里和睦、保值增值等。 2.房地产形式产品 指房地产产品的实体和外在表现。如房地产 的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑 材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环 境。;3.房地产附加产品 指消费者购买和消费房地产时所得到的各种 附加服务。如协助办理房地产产权、协助办 理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、 景观设计。 ;第二节 房地产产品的类型;四、商业物业 包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购 物中心、地下商业街 五、工业物业 包括厂房、仓库、火场等 六、酒店、旅馆 七、特殊物业;第三节 住宅产品的种类和风格;2.小高层公寓 总层数在7—12层之间的设置电梯的建筑 具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点 3.高层公寓 总层数在12层以上的设置电梯的建筑 具有视线开阔、容积率高、节约用地的优 点，但造价相对较高，得房率低，部分住房 朝向和采光质量下降。 ;4.别墅 指层数在1—3层的住宅 具有风格多样、技术要求不高以及人性化的 优点。 （1）独栋别墅 （2）双拼别墅 （3）联排别墅;二、建筑风格 （一）欧洲风格 1.希腊风格 屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽 长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支 撑。;2.罗马风格 正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典 门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中 心周堆成分布。 ;3.哥特式风格 最鲜明的特点是高耸的塔尖，超长的尺度， 繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感 觉。;4.巴洛克式风格 特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、 强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空 间，建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。;（二）北美风格 1.南加州式风格 外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部 分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工 线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静 ;三、中式风格 1.海派风格 海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门 饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些 西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧 玉的建筑风格 ;2.江南园林风格 江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用 坡顶、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最 大的私家花园”之一效果。 ;第四节 景观类型与建筑;二、体育文化主题景观 通过设计，将体育设施有机融入到景观中， 赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经 意中感受到一种源于体育、有超出体育本身 的美好氛围。;三、原生态主题景观 这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有 彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始 森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树 叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内 的交通和休闲功能融合到景观中。;四、参与式主题景观 该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区 的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩 踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供 人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小 孩嬉戏、玩耍。;第五节 房地产整体规划; 案例：广州“颐和山庄”的外部整体规划 广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游 度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南 北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占 地面积约11万㎡，建筑面积13万㎡，另有8万㎡的私家山顶 花园和2.5万㎡的昆明湖，容积率为1.25，绿化率达60%，是 一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。 产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明 湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合。区内 A、B型为高层公寓，J、K型为六层高级公寓，另有五区3层 联排别墅，及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为 主，大部分高层做复式，尽取远景优势。产品配套是健身花 园、私家园林、山庄会所、游泳池等。;二、房地产内部的户型设计 1.平层户型 平层户型一般指户内房间的地面标高相同的 户型。常见的有二室一厅、二室二厅、三室二厅 ;2.立体户型 立体户型是指户型内房间标高不同。 （1）复式户型 分为上下两层，有楼梯连接，一楼为公共活 动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高 为3米，二楼为私人空间，设有卧室、书房， 层高2.8米，共有两个卫生间。;（2）别墅户型 一般为1—3层建筑，由于空间的优势，可以 实现户型的最优化布局;三、面积配比 面积配比是指各种面积范围内分布的单元数 ，在整栋大楼或某个销售单位的单元总数中 各自所占的比例的多少。 面积配比与目标市场定位紧密联系一起，如定位 是高档商品房，销售对象是高收入群体，则户型面 积定为260㎡，如果定位为小户型普