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第4章房地产产品概念
第二章 房地产产品概念第一节 房地产产品整体概念;1.房地产核心产品
指能满足消费者最基本的使用功能和基本利
益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、
邻里和睦、保值增值等。
2.房地产形式产品
指房地产产品的实体和外在表现。如房地产
的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑
材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环
境。;3.房地产附加产品
指消费者购买和消费房地产时所得到的各种
附加服务。如协助办理房地产产权、协助办
理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、
景观设计。
;第二节 房地产产品的类型;四、商业物业
包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购
物中心、地下商业街
五、工业物业
包括厂房、仓库、火场等
六、酒店、旅馆
七、特殊物业;第三节 住宅产品的种类和风格;2.小高层公寓
总层数在7—12层之间的设置电梯的建筑
具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点
3.高层公寓
总层数在12层以上的设置电梯的建筑
具有视线开阔、容积率高、节约用地的优
点,但造价相对较高,得房率低,部分住房
朝向和采光质量下降。
;4.别墅
指层数在1—3层的住宅
具有风格多样、技术要求不高以及人性化的
优点。
(1)独栋别墅
(2)双拼别墅
(3)联排别墅;二、建筑风格
(一)欧洲风格
1.希腊风格
屋顶为低坡度的山墙,在三角形屋檐下有宽
长的上楣带,门廊由若干根圆形的立柱支
撑。;2.罗马风格
正立面是一个与屋檐等高的古典门廊,古典
门廊由四根基础为方形的柱子,窗户是按中
心周堆成分布。
;3.哥特式风格
最鲜明的特点是高耸的塔尖,超长的尺度,
繁缛的装饰,整体上给人一种深入云端的感
觉。;4.巴洛克式风格
特点是外形自由,喜好富丽的装饰和雕刻、
强烈的色彩,刻意追求繁琐,常用椭圆形空
间,建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。;(二)北美风格
1.南加州式风格
外立面使用偏暖的中性颜色的涂料,墙基部
分使用石材作装饰,留存建筑外型的粗加工
线条,显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静
;三、中式风格
1.海派风格
海派建筑由毛石作基座,面砖贴面,在门
饰、床套、阳台、外墙角等局部,加了一些
西方建筑的符号,形成细腻、精致、小家碧
玉的建筑风格
;2.江南园林风格
江南园林的特点是围合型建筑,建筑局部用
坡顶、粉墙、黛瓦,力求“最好的私密性,最
大的私家花园”之一效果。
;第四节 景观类型与建筑;二、体育文化主题景观
通过设计,将体育设施有机融入到景观中,
赋予小区景观独有的体育特色,让人们不经
意中感受到一种源于体育、有超出体育本身
的美好氛围。;三、原生态主题景观
这种景观出发点是遵循自然规律,使人们有
彻底回归大自然的感受,景观里种植从原始
森林中挑选的树种,这些树木造型优美,树
叶宽大,具有遮阴功能。自然园林将社区内
的交通和休闲功能融合到景观中。;四、参与式主题景观
该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区
的绿地草皮铺上鹅卵石,居民在夏季光脚踩
踏,有益健康,公共花园设有木板平台,供
人们休憩,还可设置儿童活动天地,以供小
孩嬉戏、玩耍。;第五节 房地产整体规划; 案例:广州“颐和山庄”的外部整体规划
广州“颐和山庄”,地处环境优雅的广州南湖国家级旅游
度假区内,山庄东临南湖,紧靠南湖高尔夫球会;南至华南
北路;西为丘陵地带;北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占
地面积约11万㎡,建筑面积13万㎡,另有8万㎡的私家山顶
花园和2.5万㎡的昆明湖,容积率为1.25,绿化率达60%,是
一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。
产品塑造以自然环境为主,着力加强“山顶公园”和“昆明
湖”的山水形象;产品层次是高层和联排别墅的结合。区内
A、B型为高层公寓,J、K型为六层高级公寓,另有五区3层
联排别墅,及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为
主,大部分高层做复式,尽取远景优势。产品配套是健身花
园、私家园林、山庄会所、游泳池等。;二、房地产内部的户型设计
1.平层户型
平层户型一般指户内房间的地面标高相同的
户型。常见的有二室一厅、二室二厅、三室二厅
;2.立体户型
立体户型是指户型内房间标高不同。
(1)复式户型
分为上下两层,有楼梯连接,一楼为公共活
动空间,设客房、客厅、餐厅和厨房,层高
为3米,二楼为私人空间,设有卧室、书房,
层高2.8米,共有两个卫生间。;(2)别墅户型
一般为1—3层建筑,由于空间的优势,可以
实现户型的最优化布局;三、面积配比
面积配比是指各种面积范围内分布的单元数
,在整栋大楼或某个销售单位的单元总数中
各自所占的比例的多少。
面积配比与目标市场定位紧密联系一起,如定位
是高档商品房,销售对象是高收入群体,则户型面
积定为260㎡,如果定位为小户型普
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