山东颐高国际电子商务产业园销售方案_全智地产_165p_2012年_城市综合体_营销推广策略.ppt

全智地产 2012.6 中国——山东 颐高国际电子商务产业园销售方案 用专业的角度洞悉市场， 用充分的数据阅读市场， 用全面的分析解剖市场， 知己知彼~方可百战百胜！ 报告框架 第一部分 政策研究房地产市场预判 第二部分 安丘宏观市场及房产市场研究 第三部分 销售策略及价格建议 第四部分 项目盈利模式研究 第五部分 视觉系统展示 第一部分 宏观市场预判 国际经济形势 国内经济形势 1、宏观经济影响分析 国际经济：美元区 全球金融危机爆发后，美国政府赤字大幅度上升，国债纪录屡创新高，期间美国多次提高债务上限 2001年以来，债务上限已上调10次，仅奥巴马就任总统以来就已上调了3次，总额达近3万亿美元之巨，债务上限数值已扩大2.2倍 今年5月16日，美国债务达到14.29万亿美元的法定上限 财政部8月2日立即获准新增4000亿美元的借贷，并可以在2013年之前把举债上限再提高2万亿美元 国际货币基金组织的最新数据显示，美国联邦公债占国内生产总值的比例今年将达到99%，明年预计会进一步升至103% 日益庞大的外债规模，导致美国经济将陷入增长迟滞 日益庞大的外债规模，导致美国经济将陷入增长迟滞 欧元区2010 年预算赤字占GDP 的比重为6.0%，低于2009年的6.3%。而公共债务与GDP之比从2009 年的79.3%攀升至2010 年的85.1%，财政的赤字严重，是欧洲主权债务危机的根源 欧盟、欧洲央行与IMF 已经花费了超过6000 亿欧元进行了持续近两年的救助，但欧洲的主权债务危机不断蔓延和升级，至今仍未能得到有效解决，并表现出与上轮次贷危机相同的流动性缺乏的特征 欧债危机愈演愈烈，警惕欧债危机进一步深化，导致新一轮次贷危机发生 国际经济：欧元区 国际经济：亚太区 日经指数 韩国汉城指数 印度指数 亚太区经济仍是全球经济热点区域，但欧美经济、高负债和不良资产成为亚太经济的金融隐患 日本第三季度实际国内生产总值（GDP）环比增长1.5%，按年率计算增长6.0%，创过去一年半来增幅新高，同时也是日本经济在过去四个季度首次实现正增长 但疲弱的海外需求以及日本出口的减慢正在导致经济复苏放缓 截至今年三季度，印度上市的３７家商业银行不良资产总额同比增加３３％，达１．０６万亿卢比（约合２１１．２亿美元），成为２００６年６月底以来增幅最大的一个季度，国际信用评级从“稳定”调整为“负面”，而通胀率年比升至9.73% 韩国第三季度GDP较上年同期增长3.5%，略高于第二季度的3.4%的年增幅，经济发展预期较好 但韩国政府、民营企业、国有企业、家庭以及非营利机构的负债总额达3283万亿韩元(约合2.9万亿美元)，相当于名义国内生产总值（GDP）的2.6倍，负债率已达259% ，成为韩国经济的长期隐患之一 国际经济：美指与资本市场关系 美元指数走强（08年7月开始），资本市场开始下跌，导致上一轮经济危机 10年8月，信用评级“AA+” 受到美国债台高筑和评级下降的影响，全球性流动性紧张局面还在继续，全球资产价格下行局面也还在继续，并有可能导致全球经济的二次衰退风险 底部平台突破之后美元指数走强的趋势明显 国际经济：预测 全球经济继续下探、低位运行，经济环境不容乐观 未来两年： 欧美经济低位运行，GDP增速在3以内 亚太新兴发展中国家处于相对较高运行水平，但相对前期表现为经济回落 鉴于目前欧债危机、美联储政策走势、亚太经济发展隐患等不确定性，全球经济发展面临更多挑战，经济显著下探、低位运行，经济危机影响仍未解除 全球经济下行，将加剧中国目前去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时刺激中国从出口向内需加速转型 我国经济：货币政策与经济发展关系 1998-2002年，M2同比增速围绕15%上下小幅波动，GDP增速维持在9%左右，CPI持续维持3%以内，几乎不存在通货膨胀压力 2003-2008年金融海啸之前，GDP同比增速长期维持在10%以上高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI同比涨幅超过3%的警戒线 2008年底金融危机至中国经济增速迅速放缓，为保增长推出4万亿投资几乎，M2同比月度增幅超20%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，目前仍维持在6%左右高位 依托宽松的货币政策，中国经济近年快速发展，但同时也带来高通胀压力 10 月CPI 同比上涨5.5%，环比上涨0.1%，物价水平下跌趋势得到确认，但仍处于3%警戒线以上 今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位 10 月信贷达到了5868 亿元的规模，环比9 月上升了近25%，虽货币政策有微调迹象，但仍处于常规范围内