东4环商业格局透视.docVIP

东四环商业格局透视 在北京CBD规划出台、央视和北京电视台东迁，以及房地产市场高速发展等利好因素的影响下，近年来双井、九龙、百子湾、四惠等泛CBD区域住宅开发如火如荼。经过近5年的发展，CBD整体开发已基本完成，周边地区居住氛围也日渐成熟。随着两大电视台搬迁在即，CBD中心区将接近饱和状态，CBD东扩被提上日程，而东四环因其交通便利、高端住宅云集等优势成为CBD东扩最大的受益地区。 据统计2003年至今东四环沿线住宅开发量已经达到了5000万平方米，珠江帝景、后现代城、世纪东方城、华侨城等大型高档社区陆续入住，同时远洋天地、大成国际中心、华腾国际等商务写字楼也先后建成，住宅、写字楼的大量开发使东四环始终保持人口增长的态势，商业消费潜力是不容忽视。 2000年以前，东四环沿线商业设施只有四惠建材批发市场和其对面的东郊农副产品批发市场，档次都比较低。随着2002年底燕莎奥特莱斯的开业，东四环商业开始有所起色，近几年由于房地产发展速度较快，许多社区商业配套陆续面世，规模逐步上升，同时出现了CBD东都30万平方米的商业群。 目前东四环沿线商业地产项目主要有两类：一类是大型购物中心，以燕莎奥特莱斯和CBD东都商业群为代表；另一类为住宅或写字楼底商，代表项目有阳光上东、远洋天地、后现代城、世纪东方城等，其规模普遍在10万平方米以下，主要面向周边少数几个社区，辐射面较小，经营压力不大。 ※ 北京燕莎奥特莱斯 燕莎奥特莱斯位于东四环工大桥西北角，总建筑面积近12万平方米，分A、B、C座三个部分：A座于2002年底开业，建筑面积1.7万平方米，主要经营男女服饰、内衣；B座于2003年底开业，建筑面积1.8万平方米，主要经营男女服饰、箱包、鞋帽、运动休闲、家居用品、儿童用品、钟表眼镜；C座于2007年底开业，建筑面积8万平方米，主要经营国际知名品牌服饰、珠宝、餐饮、运动休闲、韩国服饰、生活用品、餐饮、家用电器。 作为国内首家OUTLETS购物中心，燕莎奥特莱斯在短短5年内已取得相当大的成功，“名牌＋实惠＝燕莎奥特莱斯”的品牌形象已深入人心。每到周末，到燕莎奥特莱斯购物的人络绎不绝，有的顾客专门从河北、天津等地驱车前来购物， 3000个停车位几乎爆满，燕莎奥特莱斯的受欢迎程度可见一斑。 自开业至今，燕莎奥特莱斯的年销售额逐年攀升，2003年尽管有非典的影响，其销售额也达到了3亿元，2007年全年销售额接近11亿元，5年以来年度效益增长率达40%。随着C座的开业，燕莎奥特莱斯在品牌和业态上都更加丰富，可以满足消费者购物、休闲、餐饮等多方面的需求，对顾客来说更具吸引力，开业半年，C座的人流量已相当可观。可以预见，未来的燕莎奥特莱斯在北京商业市场上将更具竞争力。 燕莎奥特莱斯的成功，主要原因在于其OUTLETS业态迎合了大众对知名品牌的需求，价格的实惠在这里起到了决定性的作用。在它的带领下，上海、哈尔滨、天津、苏州、张家巷等全国大中城市纷纷兴起奥特莱斯建设热潮，新燕莎集团便在哈尔滨建设了燕莎奥特莱斯分店，此外上海、张家巷等地的奥特莱斯也具有较高的知名度，经营状况十分理想。 燕莎奥特莱斯是由倒闭的工厂车间改造而成的，不可避免地存在建筑设计、配套设施等方面的缺陷，尤其是A、B座两栋建筑，扶梯和洗手间都只有一个，在人流量处于高峰期的时候洗手间便人满为患，相比之下，二期新建的C座配套设施更加完善。 燕莎奥特莱斯的目标消费者中，有车族占有相当大的比例，3000个停车位的规模基本能满足高峰期的停车需求。通过现场观察发现，家庭购物具有较高的比例，而目前的燕莎奥特莱斯缺乏在儿童乐园、休闲景观等配套上略显不足。不管怎样，北京燕莎奥特莱斯发展到今天实属不易，虽然有不足的地方，但对项目的经营和发展影响也不大。 ※ CBD东都商业群 CBD东都位于东四环大郊亭桥西南角，总建筑面积40万平方米，分北、中、南、西四个区，其中商业配套面积30万平方米。项目于2006年8月建成，已进驻主力店包括沃尔玛、百盛、美罗城、国美电器、红星美凯龙、迪卡侬、东都影城、乐华梅兰、必胜客等知名商家。 1、百盛百货：07年3月开业，面积2.5万平方米，北区北侧F1－F4层，装修档次较高，前来购物的顾客却比较少。 2、沃尔玛：07年9月开业，面积1万多平方米，北区B1层，从超市内人流量来看，跟其它分店相比少了许多，经营状况不太理想。 3、美罗城：07年9月开业，面积接近10万平方米，北区南侧B1-F5层，整体空置面积较大，尤以B1层和F5层较为严重，其它各楼层都有个别商铺空置，即使是周末也相当冷清。F2层8000平方米的商业面积被分割成280个面积10－20平方米的商铺，取名麦秀场正在对外招商中，租金6元/平方米/天左右，据招商人员透露将于今年6月底开业。 4、红星美凯龙：06年10月开业，面积8.24