昆明南市区区域汇报.ppt

昆明南市区区域报告;昆明南市区区域报告;南市区定位及发育历程;昆明市规划 ;南市区定位 -----旅游度假、体育休闲新城;南市区发育历程 ----滇池交通的发展;南市区发育历程 -----滇池交通的发展;区域划分;;南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。;区域房地产市场研究;南市区房地产发展阶段 1999~2003年 房地产萌芽 1998年底，云南省政府转发国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的文件，规定1999年底前竣工的单位自建或购买的经济适用住房，要以现行成本价向职工出售。1999年，南市区也出现了最早的商品房----阳光花园。为滇池路片区的房地产开发拉开了序幕。 2004~2008房地产成长阶段 2003年8月的“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的思路。吸引了越来越多的开发商的关注，南市区的开发量增加，物业类型增多，有多层、小高层、高层、花园洋房、纯别墅、公寓、商铺等，南市区的发展也开始向区域东部扩展，并出现大型项目，如世纪城、新亚洲体育城、滇池卫城、大商汇等。 2009至今 房地产逐渐成熟阶段 在经过2008年楼市低迷后，2009年房市开始反弹，让开发商充满了信心。同时，昆明南市区商业不断发展，新螺蛳湾、南亚风情、中央金座等项目的建设，提升了南市区的商业价值，也吸引了更多本地以及外省人在本区域的投资。随着交通道路的建设，区域内项目增多，附加值不断提升，配套设施不断完善，南市区的房地产市场越发成熟。 ;;区域房地产现状 二级市场 ;2009年区域各业态开盘供应构成;项目名称;推出时间;别墅等高档住宅的目标客户群主要是一些高收入者，年龄一般在40岁左右的中年为主。这部分人一般有老人和孩子，加上保姆等工人房，5房或者6房已经够用。 独栋别墅私密性最高，有自家独立的庭院，但相对来说，总价价高，其定位客户群体范围不大，双拼则较联排别墅价位低些，但私密性不如联排别墅，所以一般别墅联排房源是较受消费者欢迎的，价位和私密性都适中，从联排别墅的客户群??看，主要还是以高收入人群为主，对于滇池渡假区这个别墅最为集中的区域来说，产品以联排别墅为主可以最大限度的开拓客户群，缩短项目销售周期，降低风险。;年份;南市区居民职业分类比例图：企事业单位人口最多 ;个盘分析 ----南亚风情第一城; 项目分析;营销方式;个盘分析 ----新螺蛳湾国际商贸城 ;项目分析;营销策略;南市区客户分析 ;南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使本区域成为昆明人置业首选；;区域发展预测;区域发展预测 国家环境：2010年政策以稳定为主 ; ;房地产企业间竞争加大 2009年初大量外来大型开发商入滇，一方面是城中村改造的吸引，另一方面则是云南丰富的旅游资源的吸引外来开发商从昆明市区作为发力点，打造品牌，抢占市场，使市场中房地产企业间竞争加大。品牌发展商的进驻，势必加快昆明房地产的发展进程，同时也将出现更具竞争力的楼盘。 成交量可能减少，房价或小幅上涨 2010年4月份新政出台之前，昆明受2009年“疯涨”行情的影响，成交量一直不错，但是新政后成交量明显下降，市场观望态势加大，成交量可能萎缩。另一方面，房地产调控很可能维持在目前的状况，对于房市的调控是以稳定为主，所以昆明房价在保持稳定同时可能会出现小幅上涨。; ;区域发展预测 南市区房地产市场; ;Thanks for your attention