城镇房地产融资模式简析报告图文.pptx

; 城镇房地产融资模式简析 ; 融资模式设计; 编制项目的资金筹措计划方案;资金结构分析;融资风险分析; 出资能力风险及出资吸引力;项目的再融资能力;项目融资预算的松紧程度;利率及汇率风险;融资成本;融资的运作程序;房地产融资总体概括;房地产 企业融资;房地产融资的１８条渠道;4;7;10;13;14;土地融资主要渠道与模式;TOD项目融资概念 ;日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金，基金的来源是企业轨道交通税，即由于轨道交通的建设提高了相应地区的通达性，因而对由此受益的公司和企业征税。 札幌市将距车站360～720米的范围确定为城市轨道系统的受益区，对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近和占地面积的差异按累进法征税。 ;土地融资主要渠道与模式; 土地融资主要渠道与模式;土地融资主要渠道与模式;??地融资主要渠道与模式;土地融资主要渠道与模式;房地产股票融资;股票融资的概括;股票融资的运作渠道 ; 股票初次公开发行;上市公司发行新股 ;反向兼并 反向兼并也称Reverse Takeover(RTO)，俗称借壳上市，是一种简化快捷的上市方式，是指一家私人公司通过与一家没有业务、资产和负债的上市公司的反向合并来实现上市的目的，该上市公司也称为壳公司。私人公司并入上市公司后持有多数股权(通常是90％) ;A股上市融资参考;房地产企业上市必备条件;房地产企业上市三大关卡 ; 香港创业板申请;境外上市条件; 中国公司申请境外上市的条件 ①符合中国有关境外上市的法律、法规和规则 ②筹资用途符合国家产业政策、利用外资政策及国家有关固定资产投资立项的规定 ③净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元 ④具有规范的法人治理结构及较完善的内部管理制度，有较稳定的高级管理层及较高的管理水平 ⑤上市后分红派息有可靠的外汇来源，符合中国外汇管理的有关规定 ⑥符合中国证券监督管理委员会规定的其他条件;直接上市：万科股份有限公司;股份制改造上市: 北京天鸿宝业;上市公司转向投资房地产业 ;开发商买壳上市;2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）;2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）;2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）; 资本筹措;项目资本金概念;项目资本金 是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。 在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。 ; 项目资本金制度; 项目资本金筹资主体;项目资本金主要来源; 引进战略投资者;从经济学意义上讲，引进战略投资者存在两个目的：;资本金筹资案例; 长期融资战略 ; 融资方案的实施步骤;合作开发搞双赢;合作开发概述;在形式上，无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司，还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立的房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是股东之间的合作开发行为。 房地产合作开发最重要的是签订合作开发合同。;房地产企业合作开发的法律依据与特征 ;2、房地产企业合作开发法律特征 ①合作主体中至少一方应当具有房地产开发的经营资格； ②用于合作开发的国有土地必须是通过出让方式取得的，不能是以划拨方式取得的土地，但经有批准权的人民政府批准的，可以进行合作开发； ③房地产合作开发合同的性质属于合同法中的无名合同，根据当事人约定的内容不同，合同的性质就会不同，可能是合伙合同，也可能是承揽合同。 此外，房地产合作开发合同的履行过程中不仅在每个阶段都有相应政府部门的直接管理和干预，同时还有开发主体以外的其他单位的参与，比如设计单位，施工单位、监理单位、劳务分包单位、材料供应单位等等。 ;房地产合作开发的四种模式; 分工 协作; 市场瓜分; 交 叉 营 销;合作开发的两种方式;合作开发;合作开发的六大要点;2．加强和完善对“共管账户”的管理措施 3．不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。 根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定。企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同