青岛博阳·巴黎壹号项目整合营销方案.ppt

;为胜利而来！;; 项目愿景和目标;理解项目;战略下的营销目标;;;经济指标;户型配比;项目属性界定;1、高速、中价销售： 2、项目中高端: ;; 宏观政策与经济;宏观调控政策;短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日;2011年 宏观经济预测; 调控新政充分说明：政府在牺牲预期经济增长的情况下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分凸显政府对房地产调控的决心； 在短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍继续加强推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。 限购政策的出台是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨，在一段时间内成交量或将会出现下跌； 2011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年，“控物价、启规划、稳复苏”是2011年宏观经济调控的核心，调控还在继续，出台金融方面政策的可能性更大，通胀压力依旧，加息通道的形成将对房地产市场构成影响，; 房地产市场;;流亭街道板块： 中高端居住区，洋房、多层、小高层产品为主，小高层平均价格8300元/㎡，洋房12000元/ ㎡，普通住宅项目月均销售速度40-50套/月;整体市场表现;2010年，城阳区住宅成交均价呈曲折上升态势； 2010年11月份城阳区住宅成交均价达到7172元/㎡。;城阳区2010前11月60-90㎡中小户型销售最好，月均成交416套； 其次是90—120㎡户型，月均成交312套； 再次为120—144㎡户型，月均成交119套左右； 180㎡以上户型月均销售102套； 60㎡以下月均销售61套； 144—180㎡以上户型销售较差，月均成交37套左右。;目前城阳区可售房源最多的为90—120㎡的两室和三室产品和60-90㎡的中小户型产品； 其次为120-144㎡的三居产品； 再次为60㎡以下、144—-180㎡的大户型产品； 180㎡以上的多为别墅，目前存量约有461套。;项目名称;;市场小结 销售情况小结; 典型竞争项目分析;;竞争对手均先于本案入市，届时将会分流本案大量客户，本项目需尽早启动入市;建筑风格;茵悦小城;占地面积;该项目除项目围挡外，无其他营销推广动作。 主要宣传卖点为教育配套和项目较高的绿化率。;建筑形式;4月;1、部分实景展示，使客户现场体验，凸显项目高品质形象，使项目形象得到高口碑传播； 2、注重小品细节和良好的现场包装居住氛围营造。如：绿植、铺装、陶罐，出细节充分展示项目的高档品质，形成视觉冲击。;建筑形式;4月;包装展示;;配套;竞争分析小结;竞争策略; 客户分析;竞品项目;;城阳区小高层客户通常是这样的‥‥‥;;;本项目客群判定 —花园洋房客户;花园洋房客户锁定青岛城阳区中高端客户为核心;业内人士及客户访谈;业内人士访谈;万科城市花园 置业顾问 本项目的客群有什么需求偏好：城阳当地的多些，对物业要求较高，部分市区买不起的客户在此购房 客户置业考虑因素：户型、小区环境、品牌，双卫、要求两个南向卧室、120-140平米 购房用途：自住占85%，部分投资，以改善性需求为主 客群共同特征（行业特征、年龄段、区域）： 城阳本地人居多，私营企业主、公务员、航空公司、朝鲜族；70后、80后； 客户对物业配套要求：地暖、精装修 政策反应及决策周期：万科的项目蓄客期一般很短，每一个星期想买的就定了，对政策不是很敏感，但是首先你要做出好的产品来。;客户访谈;客户访谈;客户以城阳本地人为主，少量市区和外地客户，涵盖泛公务员群体和私营业主，以首次置业和初次改善需求为主，且对小区居住品质要求较高； 客户对形象、产品打造较好的产品较为认可，目前对政策的限制不是很敏感； 认可项目所处片区，着重关注地段、户型、价格、小区环境、物业服务和周边配套，项目周边配套及学校是潜在客户认可的关键点，只要价格合适会为自己喜欢的房子买单。 项目整体形象需要升级，以更加契合目标客群的审美需求。;;项目定位思考;本案核心价值点梳理;产品;我们的客户—— 讲面子，追求表面的“华丽”、“品位”、“有档次” 希望用合适的价格享受到有品质的生活！ 我们的客户—— 年轻，追时尚，期望在烦重的工作后有浪漫动人的生活！;通过FAB模型，对项目核心价值点进行梳理;;礼献城阳！;;原味法兰西 精英优雅领地;案名建议;;;快速销售;在政府调控高压政策影响较大的情况下，如何保证项目的快速销售？;;推广策略 ;【巴黎原著】2011年营销总纲;; 推售策略;2011年目标分解;目标分解：;分批推售，市场稀缺产品和现金流产品组合推售。 丰富产品线，扩大客户选择余地； 首期推出花园洋房加小高层，将盈利主体快速回现； 二期借势一期热销带动项目整体快销，提