营改增后完善房产税征收管理的对策.docVIP

PAGE  PAGE 8 营改增后完善房产税征收管理的对策 　　现行《中华人民共和国房产税暂行条例》自1986年10月1日开始实施，其征税对象只是房屋，征收范围限于城镇的经营性房屋。分税制后，房产税成为纯地方收入，但是在地方收入中所占比重较小。因此，房产税日常征管中存在的一些问题和税务人员的执法风险没有引起足够的重视。随着“营改增”的落地，房产税作为一个拥有较大税基和增长潜力的税种必将提升它在地方税体系中的地位。本文以南城县2006～2015年房产税相关数据为基础，分析房产税征管现状、存在的问题及成因，提出完善税制、加强征管等相应的对策建议。 一、征管现状 1994年分税制将房产税纳入地方税体系，从2006～2015年南城县地税局房产税收入和增幅数据显示，其收入绝对值每年递增，但是增幅以2011年为分水岭，2011年以前呈递减趋势，2011年后逐年递增。 图1 2006～2015年南城县地税局房产税收入与增幅趋势图 随着“营改增”的落地，营业税成为历史，各地均面临创新征管手段，转变征管方式的考验。在地方税体系尚未完善前，寻找新的税收增长点成为地税部门当务之急。房产税作为财产税具有税基非流动性、普遍性和独立性等特点，符合税收的受益原则，并且随着各地城市（区）建设的不断推进，城市中心规划区域的扩围，税源丰富，增长潜力较大。 图2 2006～2015年南城县地税局房产税在地税收入总量和剔除营业税后地税收入中占比趋势图 二、存在的问题 （一）纳税义务人的多样性 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。通过对南城县县城所在地和两个农村建制镇进行随机调查，县城约70%、农村超90%的产权所有人不知道自己是房产税纳税义务人，且现实中县城约90%、农村约70%的产权所有人以合同方式将纳税责任转移到承租人（使用人），实际上又不承担纳税义务。从法律意义上说，房屋产权人作为第一顺序的纳税义务人，承租人不直接承担纳税义务，也不负有报告、登记、申报等责任，而真正的纳税义务人以合同约定回避了相关的责任和义务，加上法规中有保管人、???典人、使用人等义务对象选择，纳税义务人的多样性使纳税义务认定成为房产税征管的“开头难”。 （二）主动申报率偏低 纳税义务人的多样性和课税对象的分散性导致房产税纳税人一般是在税务机关下达“催缴通知”或“整改通知”后，才履行申报义务，而且在申报前，普遍存在两个协商过程，即房屋产权所有人与使用人之间的纳税责任协商、纳税责任人与税务机关的纳税金额协商，达成共识后，房产税申报才能成行，使得纳税申报这一法律义务变成协约。如不符合纳税人的意愿，纳税义务的履行有中止、拖延的可能。 从征管实践看，房产税实际申报户数同应申报户数每年都有差距。通过已登记的生产经营纳税人户数与免征户数推理，2014年度南城县应申报房产税的户数为3 084户，当年申报房产税笔数为2 153笔，两者相差931户，未申报率近30%，尤其是农村建制镇和非正常户履行房产税纳税义务的情况较差。 2015年南城县开展了一次房屋租赁专项清理。清理结果反映，新增房产税纳税人127户，查补二年以上未申报房产税53户、漏年度申报纳税人346户；另外，587户非正常户所用房产的应税状态和应税时间难以认定。与生产经营纳税人申报情况相比，房产税主动申报率明显偏低。 （三）计税价格核定难 房产税计税价格的形成主要依赖于税收管理员的核定和第三方机构评估。税收核定中，申报价、核定价、评估价与公允价差距较大，其中因核定依据、标准和技能欠缺，计税价格普遍低于公允值，且缺乏官方的参考值，对公平税负、风险防控形成压力。 2008年，南城地税通过房产税协税网建立了房产税初始台账。对从租计税的，当年的市场行情大致为每平方米租金30～50元，但纳税人提供的租赁合同价或申报价为15～30元，差异幅度约40%；2014年，闹市区询租价约60～80元/M2，老城区商业区40～60元/M2，纳税人提供的合同或申报价格分别为40～50元/M2、20～40元/M2元，差异幅度约40%。客观上由于合同签订时间跨度较大，不同纳税人相同年份的合同价格也存在明显差异。 对从价计税的，房产原值的客观差异给核定带来困难。2007年南城商业店铺的购置或建造价约0.6～0.7万元/M2，2014年升到1.2～2.2万元/M2，差异超过100%，使计税价格核定变成高风险作业。 （四）税务管理乏力 1.税务登记缺失。纯房产税纳税人多为自然人，无须税务登记，使该税种的户籍管理、纳税义务认定缺乏基础。实践中，无论征管信息系统还是一般税收管理业务，都未对房产税进行规范。同时，在税务登记流程缺失的情况下，管户划分、税种鉴定等后续流程无法运行，为管理责任的划分和后续业务考核、评价带