西安市国有土地上房屋征收评估办法公示版.pptVIP

西安市国有土地上房屋征收评估办法解读——王文江;.; 2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点是明确了可以采用货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到非常重要的意义。 2001年6月13日国务院颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》。 条例第二十三条，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 条例第二十四条，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ; 2003年10月15日西安市人大常委会通过《西安市城市房屋拆迁管理办法》。 2003年12月1日建设部颁布《城市房屋拆迁估价指导意见》。 2004年5月10日西安市政府公布《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》。 同日公布《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》。 基于此我市的城市房屋拆迁估价体系逐步建立，以公开市场价格为标准的区位基准价格修正体系在我市的城市房屋拆迁估价活动中实施了近8年时间。; 在此体系中还有一个标准起到了至关重要的作用——《西安市各类房屋重置价格标准》。 1993年公布《西安市各类房屋重置价格标准》。 1995年进行修正并重新公布。 2004年进行修正报市政府，以会议纪要形式下发并开始实施。 2008年进行修正，在实际工作中开始实施。 2009年进行修正，在实际工作中开始实施。 ; 2011年1月21日国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 2011年6月3日建设部公布《国有土地上房屋征收评估办法》。 2012年3月29日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 2012年4月1日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收评估办法》。;二、《评估办法》解读 ;2、适用范围 ;房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性而形成的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论价格，因为多数??况下是无法达到以上所表述的公开市场条件。;被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。;被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。;被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。;典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。其价值的确定可采用市场比较法或其它方法。 ;产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理解就是按照《办法》中的价值定义所确定的用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。这里要区分现房与期房的价值差异，对于期房应予以贴现处理。 ;4、法律责任 ;5、程序及操作标准 ; ⑷ 评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。（第十二条） ⑸ 被征收房屋的认定和确权应在评估开始前完成，并将认定结果向评估机构提供。（第十三条） ; ⑹ 评估人员现场查勘应做好实地查看记录，制作保留影像资料。实地查勘记录由评估人员和征收当事人签字认可。 当事人不同意签字的应由无利害关系的第三人见证，并在报告中说明。（第十五条） ⑺ 评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖公章。（第十六条） ⑻ 初步分户评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。（第十七条）; ⑼ 公示期满应提交整体评估报告和分户评估报告。（第十七条） 评估报告中应体现两个面积的内容，即房屋建筑面积及套内建筑面积。;— 征收前对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，结果向被征收人公布； — 补偿方案论证后予以公布，征询意见； — 征求意见后将修改情况公布； — 作出征收决定后予以公告； — 对于签约期限内达不成补偿协议的报市政 府，作出补偿决定后予以公告； — 评估机构要公示； — 初步评估结果征得被征收人同意后公示。;