西安市北关正街房地产可研究性调查.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT- 19 - PAGE \* MERGEFORMAT- 1 - 目录 第一章 总论 3 1.1 项目背景与概况 3 1.2 项目概况 3 第二章 房地产市场预测 4 2.1 西安市当前房地产市场概况 4 2.2 西安市房地产市场未来发展预测 5 2.3 西安市房地产市场供求与价格预测 6 第三章 项目建设方式及建设条件 6 3.1 建设方式 6 3.2 市政建设条件 6 3.3 施工条件 6 3.4 项目建设对环境的影响 6 3.5 社会环境条件 7 第四章 项目实施进度 7 4.1 项目开发期 7 4.2 项目实施进度安排 7 4.3 项目实施过程控制措施 7 第五章 投资估算 7 5.1 投资估算的依据 8 5.2 投资估算的范围 8 5.3 建设投资估算 8 第六章 销售实现计划 9 6.1 财务评价的依据与基础数据 9 6.2 销售收入的测算 10 第七章 融资方案 12 7.1 投资分年度使用计划 12 7.2 资金筹措计划 12 第八章 财务评价 12 8.1 项目利润分配 12 第九章 项目??济效益评价 13 9.1 现金流量分析 13 9.2 贷款偿还分析 14 第十章 风险分析 15 10.1 盈亏平衡分析 15 10.2 敏感性分析 15 第十一章 结论与建议 17 11.1 结论 17 11.2 有关建议 17 附录 18  总论 1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称：高档商住公寓开发项目 1.1.2可行性研究报告编制依据：（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；（5） 《房地产项目经济评价方法》 1.1.3 编制范围?：依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 1.1.4 项目提出的理由与过程： 共同建设“丝绸之路经济带” 是党中央坚定不移推进改革开放、加快向西开放战略的新举措，将使欧亚各国经济联系更加紧密、相互合作更加深入、发展空间更加广阔。西安作为丝绸之路的起点，正在建设国际化大都市，这将是一个千载难逢的发展机遇。随着西部大开发战略的制定实施和西部城市规划的更新，使得西安房地产也有了新的生机。 因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。? 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用 1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点：该项目位于西安市北关与北稍门之间，项目用地坐东朝西，东临龙首电信局，西临北关正街，北临龙首南路，南临部分临时商业用房。 1.2.2 建设规模与目标：按照初步规划，项目用地面积3888.69平方米，总建筑面积37710平方米，地上25层，地下2层。其中1~3层为商铺，商用面积4045.20平方米，4~25层为标准层住宅公寓，共220户29664.80平方米。地下车库建筑面积2000平方米，地下仓库建筑面积2000平方米。 1.2.3 建设地区条件：西临北关正街，是西安市向北通行的交通要道，联系着西安市的北大门与西安市经济技术产业开发区；北临龙首南路，是经过居住区的一条主要生活性道路。在距离公寓半径500米内有三所小学，分别是莲湖区龙首村小学、向荣巷小学、新城区联志村小学，在半径775米范围内，有西安市第十中学。在公寓向东1000米就是唐大明宫含元殿遗址。以及周围地区有许多写字楼和餐馆、超市等商业区，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。 1.2.4主要技术经济指标： 名称单位数量备注总用地面积M23888.69总建筑面积M237710.00其中：1、住宅M229664.802