正合地产-2013成都仁美大源印象项目营销策略提报136p选编.pptx

在城南，续写神话;正合操盘，城南综合体销售神话 汇锦城;78.8亩小规模项目-1年时间-住宅-LOFT-公寓实现销售业绩 12亿！;2013年5月-11月成都LOFT销售数据;汇锦城公寓2013年12月14日开盘，1小时之内狂销200套！！;成功;市场时机;价值差异;汇锦城对周边的地标（例如环球中心和保利国际广场）价值进行了多方位的深度解读，从未来的商业发展前景到未来办公人群聚集所产生的未来潜在租客群的需求力，并让客户从进入售楼部开始就一直在接受各种价值点的传达。 例如LOFT时期的周边租客群展板，将汇锦城周边的潜在租客群划分出来，让客户直接明了的知晓他以后的租客在哪儿；公寓样板间过道形象墙就直接向客户传达了购买汇锦城后一天所能销售到的生活方式，让客户对项目周边的各种价值有深刻体验。;汇锦城项目自亮相以来，在线上推广方面就一直集中在公交站台、路名牌、网络这几个固定的几个媒体上，既保持了效果的延续性，有保持了线上发声的聚集性。 汇锦城项目的线上推广发声主诉求是保持一致的，阶段性统一得比较好，使得线上媒体发声的效果具有一致性。;汇锦城拓展城南企业后将各个企业联合起来举办企业运动会和相亲派对，将企业的需求和汇锦城项目自身的需求很好的结合在了一起； 汇锦城线下渠道拓展得非常多，但是并没有因为数量多而一概而论，而是对渠道的特性进行了深度的研究，并针对每个线下渠道的特点针对性的制定出了一些列举措，例如洗车行送洗车卡，电影院送爆米花加可乐套餐，家乐福因为地方较大、时间较长就作为第二展场； 汇锦城线下渠道总共留电782组，来访163组，总共成交32套房。;汇锦城项目每条产品线都有专门的老带新活动活动与政策，住宅是金种子活动，LOFT是财富合伙人，公寓是博饼，通过这些活动，老客户到访到售楼部的次数增加，对我最新产品状态和动作头新的了解，从而促进口碑传播。 汇锦城项目的业主推荐来的新增来电为99组，来访875组，共成交377套房。;;地块;地块位置;四至情况：北临保利心语四期，生活氛围浓厚；靠天府三街，拥世豪广场自身80万方商业配套；南接天府四街，逸都大道住宅用地；东临??南大道，桂溪小学及利通时代晶座用地；西接保利心语二期用地。 地块现状：地块方正平整，易于规划，无拆迁顾虑；不临剑南大道下穿隧道。;规划经济指标;;公寓;1市场研判;2013主城区共计销售办公面积190万方，新增144万方，存量378万方，存量较大。按现在销售速度需20个月才能实现全部消化。;写字楼市场认可度最高，销售状况最好；LOFT整体去化欠佳。SOHO市场存量高，后期去化压力较大;站南版块公寓整体定位较为高端，且多以精装为主（装修标准2000-6000元/㎡不等），整体去化较好，月均去化在1000-2000㎡/月;站南市场;会展版块公寓整体定位较为高端，且多以精装为主（装修标准2000-5000元/㎡不等），但整体去化极为缓慢，月均去化在800-1300㎡/月（香年广场70年产权除外）；;公寓-会展及金融后台区项目存量分析;采取返租销售的项目（鹭公馆、利通、世豪）的去化速度（1200-2200㎡/月）明显高于不返租的项目（两江、复地、尚郡）的去化速度（600-1200㎡/月）； 两江、复地、鹭公馆、汇锦城四个项目均采取精装模式销售，月均去化在600-1200㎡/月之间，除汇锦城外整体去化较慢；世豪广场、利通均采取清水形式销售，世豪和利通月均去化在1400-2200㎡之间，去化相对较快；;大源市场;1栋;个案分析;两栋公寓，一栋为核心筒办公类商业改造为公寓，产品为64㎡套一；另一栋为内廊酒店式公寓，产品为45㎡—53㎡标间。;;2客户研判;客户多为30岁左右私营业主，多来自高新区，置业目的90%以上为投资。;客户分析;;投资客户;自用客户;酒店客户;;3公寓价值提升;现有价值;现有价值;现有价值;差异化价值;现有价值提升;现有价值提升;差异化价值;差异化价值;差异化价值;差异化价值;差异化价值;差异化价值;差异化价值;差异化价值;4公寓成功营销7大法则;成功法则1;线上推广集约化：户外+网络=影响力;;缤纷翠微湖;东大街喜年广场： 酒店式公寓约15家 文庙后街力讯领筑： 酒店式公寓约8家 梨花街城市理想： 酒店式公寓约19家 红星国际： 酒店式公寓约5家 …………;利用正合城南资源，深挖优质企业富矿;利用正合城南资源，深挖优质企业富矿;成功法则5;建立专门行销团队，以派单、推车、举牌的形式进行周边竞品拦截;案例借鉴;;由于项目紧临剑南大道，昭示性较好，可在临路面以高品质醒目的围档及发光楼体字作为导示;品质感极强的价值展板，形象统一，商务感十足;样板间和通道打造可增强客户实景体验，融入项目产品价值卖点，提升客户投资信心；;商业;1商业基础研究;城南商圈;;大源商圈;消费人群;消