2013年上半年房地產市场形势及下半年展1345538367.pptVIP

“有保有压”以稳为主，房产税、土地制度等长效机制或将落实 从近期国务院办公厅发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中涉及房地产行业的表述可以看出，房地产调控 “有保有压”的大原则仍在持续：积极支持居民的首套自住购房需求，落实差别化信贷政策，进一步抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归；与此同时，防控融资风险，降低行业资金杠杆。在当前一二线城市市场大多仍呈现较高热度的情况下，放松行政手段调控暂无可能，从经济环境来看也暂无加码必要。需要关注度的是，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实。 图：全国商品房市场量价变化及代表性政策 数据来源：CREIS中指数据、 政策环境 数据来源：CREIS中指数据、 图：2011年至今一线城市单季新开工面积与土地成交量同比增速 历史数据显示，土地成交量与新开工面积走势基本同步，土地成交量增加带动新开工面积增长。2013年以来，企业加大在一线及热点二线城市拿地力度，带动其新开工面积逐步回升。预计下半年，热点城市土地成交放大带动新开工面积企稳回升，但占全国新开工超过六成的三线城市过去两年开工力度大，当前供应充足，因此全国新开工增长有限，预计全国新开工面积下半年增长5%，全年增长约3%，总量超过18亿平米，仍低于2011年的超过19亿平米。预计开发投资增速从目前的超过20%下降至17%左右。 投资开工：新开工企稳回升但增幅有限，投资增速趋缓 占比 新开工面积 土地成交量 一线 5% 3% 二线 33% 39% 三线 62% 58% 表：2013年1-5月各梯队城市占全国比重 房地产市场 数据来源：CREIS中指数据、 图：2013年商品房销售面积预测 综合来看，预计下半年全国商品房销售面积仍将好于去年，但增速将从上半年的超过30%下降至5%左右，全年增幅在13%-14%（增速明显高于上年），总量将突破12亿平方米；商品房销售价格的涨幅从上半年的超过10%放缓至5%以内，全年涨幅与上年基本持平，销售均价约为6200元/平方米。 全国量价：增速明显下行，绝对水平再创新高 图：2013年商品房销售价格预测 房地产市场 数据来源：CREIS中指数据、 图：2008年至今15个代表城市半年度供应量 注：15个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、沈阳、杭州、苏州、长沙、大连、郑州、南昌、无锡、东莞。 从重点城市新增供应来看，过去五年下半年供应量相当于上半年的1.4倍（上下半年约四六开）。预计今年下半年，随着季节性推盘高峰到来，供应量仍将好于上半年，但由于2012年下半年和今年上半年供应量均处于同期最高水平，因此同环比增幅受基数影响而出现放缓。此外，从新开工和土地成交来看，由于过去几年在建项目仍未全面推向市场，绝大多数城市潜在供应充足，全年增长无忧。 重点城市新批上市：下半年供应量季节性加大，全年增长无忧 时间 上半年 下半年 2008年 44% 56% 2009年 43% 57% 2010年 40% 60% 2011年 45% 55% 2012年 39% 61% 表：代表城市半年度供应量占全年比重 房地产市场 数据来源：CREIS中指数据、 图：2008年至今15个代表城市半年度成交量 历史数据显示，过去五年重点城市下半年成交量相当于上半年的1.2倍。 随着下半年企业季节性推盘高峰到来，主要城市成交量将逐渐恢复，但由于基数较高，下半年成交量同环比增速将下行，部分城市去年和今年一季度成交量释放明显的城市，甚至可能在今年下半年同比下降，但全年仍将好于上年。 重点城市成交：供应量加大背景促进下半年成交量平稳增长 注：15个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、沈阳、杭州、苏州、长沙、大连、郑州、南昌、无锡、东莞。 房地产市场 数据来源：CREIS中指数据、 注：15个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、沈阳、杭州、苏州、长沙、大连、郑州、南昌、无锡、东莞。 从重点城市供求对比来看，过去五年下半年平均销供比为0.9，预计今年也将延续这一趋势，供应量略高于成交量。从不同城市来看，绝大多数二三线城市土地供应充足，随着销供比的下行，去化压力可能明显上升；但部分热点城市如北京今年以来新增供应处于低位，而潜在需求始终旺盛，供不应求矛盾将在一定时期内持续存在。 图：2008年至今15个代表城市半年度销供比 供求对比：供应量略高于成交量，供应充足城市去化压力明显上升，但热点城市供需矛盾将持续存在 房地产市场 数据来源：CREIS中指数据、 由于去年下半年房价基数提高、供求关系出现转折等多方面的原因，预计下半年全国房价同环比涨幅均趋缓，但不同城市表现更加分化：一线和部分二线热点城市的供需矛盾没有缓解，近期