房地产项目规划的设计的管理.pptVIP

房地产项目规划设计管理、 土地相关政策;一、房地产开发规划设计管理 二、房地产土地政策相关情况 ;一、房地产开发规划设计管理 ; 规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。 ; 甲方满意就是按照甲方要求，在户型、风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。 国家标准就是规划设计的相关规范、规定。 政府要求，比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。; 规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动，如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。 ; 在这里，管理人员面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现公司的主要目标。 ;1、规划设计是房地产开发的重要阶段 ; 一般来说房地产企业的重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上，理由很简单，一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为企业带来的收入，另一方面规划设计决定了产品70%以上的成本支出，二者相减也就决定了企业产品开发的成败。 ; 因为产品规划设计定位准确而成功的案例很多，规划定位不准，设计存在缺陷而造成项目失败的案例也不少，举个例子，大庆的时代丽景，时代丽景是大庆义耕集团2001年开发的高档楼盘，为什么定义为高档，当时定位为“欧美式生活绝伦的高档住宅区”，单价达到3000元/平米，而当时大庆房价最高约1800元/平米。 ; 因为义耕最初开发的几个楼盘均受到消费者的认可，当时被誉为开发信誉好的单位，所以时代丽景的开发也受到关注，而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的条件，北面是市政府、西靠时代广场，交通通畅。但好的条件并没有形成好的结果。时代丽景建成后，销售不是很好，而且后期业主纷纷退房，造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼，项目失败。;失败的原因有两个： 一是规划中追求高密度，造成楼间距小，这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感，老百姓不认可。 二是当时设计采用的地热采暖，由于在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数的保证问题，加上设计选材不合理，造成用户低温。;2、规划设计阶段的主要工作 ; 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 ;控制性详细规划的主要内容应包括;⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； ⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； ⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； ⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。 ; 修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 是城市详细规划的一种。 ;修建性详细规划的主要内容应包括 ; 设计阶段又分为初步设计和施工图设计，初步设计包括设计说明、设计图纸和设计概算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工蓝图是对初步设计的进一步细化，具体指导现场施工。 ; 规划阶段和设计阶段的最终产品分别是方案报建文本（控制性详细规划和修建性详细规划）和设计文件（初步设计文件和施工图蓝图）。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。;规划阶段主要流程如下： 拟定招标任务书，方案招标，方案评审，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。 ; 一般来说，房地产公司对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新时，通常会采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意愿，一般就采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。 ;设计阶段主要流程如下： 拟定设计招标任务书，设计招标，评标和定标，出设计文件，设计文件审查，设计文件报批。 规划设计阶段还包括测量、勘察等工作。 ;3、规划设计管理的主要工作 ; 由于规划和设计阶段所承担的目标和任务不同，开发公司在管理方式、人力资源投入以及侧重点上也应有所不同。在规