2009年上半年房地产市场总结-企业运行篇.doc

PAGE  PAGE - 2 - 2009年1～6月房地产市场分析报告 ——企业运行篇 第一部分 全国企业运行 第二部分 北京企业运行 第三部分 企业策略判断  PAGE - 20 - 本篇试图回答的问题 解答思路的概要： 问题11：上半年重点开发企业在全国拿地、融资、销售等方面有何特点？ …….2 11.1 拿地：整体1-4月拿地较少，5-6月土地储备增加迅速；区域方面，以一线城市为根据地，在重点二线城市加大战略布局 11.2 销售：从销售总额来看，大部分企业超过了全年销售目标的50%，部分企业由此上调了09年销售目标。从开发企业分布看，华南区域的房地产企业表现抢眼。 11.3 融资：市场好转使得开发企业融资意愿高涨，在操作上，以增发融资为主流融资方式，借壳上市增多，公司债热度不减，银行授信也再受追捧。 问题12：上半年重点开发企业在北京拿地、销售等方面有何特点？ ……14 12.1 北京拿地：上半年的北京土地市场，基本是本地企业和国企的舞台，金隅、首开等本地企业凭借本土优势，拿下多幅居住用地，但优质地块较少，基本位于城八区外 12.2 北京销售：上半年房地产企业在京销售金额前三甲分别是：首开、SOHO、远洋，预计下半年万科、合生、珠江、住总、金融街、中粮等企业实现良好的销售额。 问题13：当前市场环境下，典型企业有何战略或者策略方面的调整？ ………..18 13.1拿地方面的策略调整：不同企业不同的调整方向，例如以万科、保利为代表的资金充足，继续广泛增大土地储备的企业；也有以首开、金隅、首创为代表稳步发展北京根据地的企业。 13.2融资方面的调整：不同企业不同的调整方向，例如以龙湖、恒大为代表，虽然09上半年取得不错的销售业绩，但依然热切寻求其他渠道融资的企业，以SOHO中国、中海、华润等为代表，09年现金余额充裕度较高，没有任何的资金压力的企业。 问题1：上半年重点开发企业在全国拿地、融资、销售有何特点？ 11.1 企业拿地 整体：1-4月拿地较少，5-6月土地储备增加迅速 09上半年1-4月房地产企业多以促进销售为主，拿地行为较少，但5-6月企业拿地行为不断增多。知名开发企业开始频频出现在土地拍卖会，争夺异常激烈，曾经沉寂的地王现象、地价高过楼价现象再度出现。以万科为例，6月万科在厦门、福州、佛山、鞍山、重庆、上海收购八幅土地，地价款为47.03亿元，总建筑面积为203.3万平方米，创下自08年2月以来单月土地收购投资的最高纪录。5月份已收购总建面为188万平米的土地，地价款总计达到38.2亿元。而1-4月公司所支付总地价款仅为4.54亿元。其他公司也存在5-6月突然加速土地储备的现象。原因主要有主观、客观两方面。 主观原因：信贷放松、销售顺利好转，开发企业资金充足。市场阶段性回暖，开发企业对未来市场预期较高，敢于拿地。 客观原因：部分上市开发企业有持续开发的要求，为了保持正常开发速度，需要补充土地储备。 从总量上看，09年上半年土地储备达到甚至超过08年同期水平，以万科为例，09年上半年新增规划建筑面积410.23万平米，而08年新增规划建筑面积515万平米，达到去年总量的80%，07年新增规划建筑面积1142万平米，有望接近07年高位的水平。 表 2009年上半年中国房地产企业拿地情况 企业名称获地规划建面（万平米）拿地费用（亿元）平均地价（元/平米）万科410.2374.791845保利253.9648.481909绿地156.4440.452585碧桂园126.348.99712金隅78.2115.942038富力59.2517.722991世茂45.2730.26670首开36.978.552312金地24.938.673478龙湖22.54.582036华润19.392.291181绿城6.265.378580招商5.73.786627北京城建5.012.074139首创3.143.410828数据来源：伟业数据库 但也有部分企业09年以来持续拿地，如保利、万达等。保利从09年2月以来，先后在贵阳、长春、北京、重庆拿地，步调平稳。保利的拿地格局是以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈的全国战略布局，09年上半年的拿地基本遵从原有布局。万达09年先后在福建、合肥、天津、石家庄、武汉、长春等地重金拿地，并计划投资200亿元在国内购买12到15块地皮。万达激增土地储备加大