第3章房地产估价原则.pptVIP

第三章  房地产估价原则;内容;一、概述;2、有哪些房地产估价原则;二、房地产估价行为准则;三、合法原则;?具体内容 1．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋公有权证》《房屋他项权证》 土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权力证明书》 房地产权证书：《房地产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？;2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等 ;3．在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例： 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。 法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象 评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金 评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值 评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值 ;4．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 以城市房屋拆迁估价为例： 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估 对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认;四、最高最佳使用原则;2、产生的原因 ;3、具体内容 ;4、经济学原理;例1：某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2。建筑物的外观、设备已经陈旧，有待拆除重建，拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。计算该宗房地产相对于空地减价额。 解：房地产相对于空地减价额 =（300－50）*250=62500元 例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。计算该建筑物的现值。 解：建筑物的现值=（1800*5000－1500*2000）/5000 =1200（元/m2）;5、对房地产利用现状的估价前提的选择;五、估价时点原则;2、确定的意义;3、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系;六、替代原则;例：（ ? ? ? ? ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 ? ? ? B、估价目的 ? ? C、估价原则 ? ? ? D、估价日期 例：房地产价格实质上是房地产的（ ? ? ）的价格。 A、开发成本 ? B、权益 ? ? ? C、物质实体 ? ? ? D、B和C 例：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ ? ? ）元/平方米。 A、50 ? ? ? B、250 ? ? ? C、300 ? ? ? D、350 例：决定某一房地产价格水平高低的，主要是 A、全国房地产总的供求状况 ? B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 ? ? D、本地区本类房地产的供求状况 ;例：由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 A、独一无二性 B、不可移动性 C、价值高大性 D、数量有限性 例：房地产之所以有价格，其前提条件是（ ? ? ? ） A、房地产的有用性； ? ? ? ? ? B、房地产的稀缺性； C、房地产的有效供给； ? ? ? D、房地产的有效需求。 例：拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ? ? ）  A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； ? ? ? B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格；  C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； ? ? ? D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。 ; 例:某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ? ? ? ）元/ m2 A、100 ? ? ? ? B、300 ? ? ? C、600 ? ? ? ? D、900 例：房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的价值作