福建不动产估价市场剖析.PDFVIP

福建不动产估价市场剖析 章 积 森 （福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司，福州，350014） 摘 要 本文笔者从福建不动产估价市场目前存在的主要问题入手，剖析了估价市场目前所存在 的交换秩序扭曲、需求主体复杂、营销方式特殊、交换时间特别、技术含量隐蔽、生产过程忽视等 特性；针对性地提出了诸如搭建公平竞争平台、加强行业自律建设、加大行业监管力度等解决目前 估价市场所存在问题的对策；分析了“估价质量总审核人”制度的诸多优点，并提出了建立“估价 质量总审核人”制度的建议，呼吁尽快健全不动产估价市场秩序，期盼不动产估价行业健康持续发 展。 关键词 不动产 估价市场 剖析 对策与建议 1. 问题的提出 福建不动产估价市场形成的时间不长，如果从估价机构真正脱钩算起，至今大约 10 年左右。在这 10 年左右的时间里，估价市场（包括估价机构以及估价人员）在风风 雨雨中逐渐成长、成熟，为当地的经济建设、城市建设、企业发展等方面发挥了积极 的作用。但是估价市场同时也存在着令人堪忧的无序竞争和估价报告质量低下的普遍 现象。笔者通过调研，认为有必要对福建不动产估价市场进行剖析，并针对性地提出 个人的看法与建议供参考，期盼福建不动产估价市场进一步健康持续地发展。 2. 福建估价市场现状 目前福建不动产估价市场应该说还是蛮大的，其业务分别由三类估价机构承担， 即土地估价机构、房地产估价机构和资产评估机构。据不完全统计，截止 2011 年 6 月 底，在福建省注册的不动产估价机构有 262 家，其中土地估价机构 99 家，房地产估价 机构 101 家，资产评估机构 62 家。土地估价机构的估价资质由省土地估价协会（归口 省国土厅）管理，资产评估机构的估价资质由省资产评估协会（归口省财政厅）管理， 房地产估价机构的估价资质由省房地产价格评估管理委员会管理（办公室设在省物价 局）。房地产估价机构管理不直接归建设主管部门，估价机构与估价师管理分离，这种 情况在全国是唯一的。 2.1 福建估价市场目前存在的主要问题 福建估价市场在成长、成熟的过程中也存在着越来越复杂的无序竞争、难以估量 的风险和估价质量低下等一系列问题。 2.1.1 估价市场方面 估价市场方面存在的主要问题有： （1）市场恶性竞争，抵押估价市场被利益群体中的某些人所操控； （2）估价机构门槛较低、机构过度膨胀； （3）估价行业协会与估价机构处于弱势地位； 1 （4）交易实例的信息平台保守、落后。 2.1.2 估价机构方面 估价机构方面存在的主要问题有： （1）仅派估价员参加现场查勘，有的甚至不进行现场查勘； （2）承接超出资质等级或专业能力的估价项目； （3）作业时间极短，不能保证作业质量； （4）安排业务不考虑人员的专业特长，甚至直接交给非估价师作业； （5）专职估价师缺乏、兼职估价师代签估价报告； （6）承接业务恶性竞争，风险意识淡泊。 2.1.3 估价师方面 估价师方面存在的主要问题有： （1）估价原理理解表面化； （2）估价方法应用僵硬化； （3）名义上的估价师（没有风险意识）； （4）不注重继续学习； （5）形似而非神传（盲目套用格式范本）； （6）文字能力低水准。 2.2 福建不动产估价市场的特性 估价这种商品市场除了具有其他商品市场许多共同的特性之外，还具有它自身的 一些特性，有些特性目前被无限放大而成为怪圈，正是这些怪圈的土壤从客观上促成 了上述问题的产生和蔓延。 2.2.1 交换秩序扭曲 估价是一种专业技术服务，服务的本身就是一种商品，既是商品就应该有其公平 竞争的交换市场。估价服务这种商品不同于其他的一般商品，它