冷水江市锦玉园可行性研究开题报告.doc

河南城建学院管理工程学院 毕业设计开题报告 题 目冷水江市华夏·锦玉园项目可行性研究  系 别管理工程学院 课题方向项目可行性研究 班　　级0534111 学 　号学生姓名指导教师 开题日期2014年4月27日  房地产经营管理 专业毕业设计开题报告 一、选题的背景与意义： 建筑 （一）选题背景 2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，冷水江市未受太大波及。2014年以来，冷水江市委市政府牢牢抓住国家保增长、扩内需的重大契机，出台了一系列刺激商品房销售的措施，有效地减缓了金融危机对冷水江市房地产业的冲击，逐步扭转了房地产投资持续下滑的局面，房地产投资逐月回升，商品房销售量与价格齐升。长期来看，冷水江市国民经济保持持续良性的发展，“长株潭一体化”与“两型社会“建设，地铁修建，将迎来新的城市建设高峰，各种配套设施和居住环境得以加强与完善，从而推动岳麓新城、望城县和开发区等市郊带住房消费需求的大幅上升。加上保障性安居工程经济适用住房和廉租住房项目的推进，市场供求关系将随着刚性需求的增加而趋于平衡，市场供应结构将得以改善，这些都将引入新的商业投资机会，引发一场新的房地产开发热潮，所以冷水江未来的总的房地产发展趋势是良性的。但是由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。因此，在这种形势下，对湖南省冷水江市华夏·锦玉园项目进行可行性研究显得颇有意义。 （二）选题意义 对于房地产开发项目开发商而言房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长经营风险高等特点，当今国家对房地产的打压政策坚持到底货币政策紧缩项目决策一旦失误浪费大量的人力、物力、财力加重企业债务负担会给开发商带来致命性的打击。首先，可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据房地产开发项目投资者根据可行性研究的结论，决定是否投资开发该项目规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。其次，可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。再者可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上判断如果借出资金在项目建设后有无偿还能力贷款的风险有多少从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；最后对国家政府部门而言如果房地产开发项目投资失败会导致对银行的还款滞后甚至影响城市的开发进程因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题： 该课题研究的主要内容是冷水江市华夏·锦玉园项目的主要内容和条件，包括项目总论、房地产投资环境分析、住宅市场分析、项目SWOT分析、项目定位、环境影响和社会影响、项目费用估算和资金筹措、财务分析、不确定分析和结论与建议九部分。主要为： 1.熟悉地块资料，对房地产投资情况，市场状况等实施全面调查，用SWOT分析法统计分析所得数据，并且进行项目的初步定位。 2.对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研 究落实资金的来源渠道和筹措方式。 3.财务评价指标，并进行相关计算，进行财务评价。据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。 4.整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。 （二）拟解决问题： 本课题所要解决的问题是锦玉园住宅小区的可行性研究。本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。 1．投资环境和对房地产市场的影响 2．目标客户等的定位 3．项目未来供应和竞争情况 4．投资估算和资金筹措 5．财务评价及风险与不确定分析 6.项目是否可行。 7．社会及经济效果评价 对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价，由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。  三、研究的主要方法及预期的研究成果： （一）研究的主要方法： 可行性研