关于门头棚户区改造项目安置房建设方式的建议.docVIP

2009年6月 PAGE  PAGE 6 关于门头沟棚户区改造项目安置房建设方式的建议 建委隋振江主任： 门头沟棚户区改造项目是2009年市委、市政府一项惠及百姓的重点工程。该项目涉及的棚户区位位于门头沟区门城地区西北部，需搬迁居民3.1万户，人数8.5万人，。为此，计划3年内投资86亿元，完成180万平方米的定向安置房建设。 2008年，门头沟区政府专门组建了“采空棚户区改造建设中心”作为该项目的组织、指挥和责任主体，承担项目实施的组织协调、统筹安排和全程监控等工作。目前，该项目需改造地块的的拆迁工作正在按程序逐步推进，部分地块的安置房建设正在前期施工准备过程中。 为确保棚户区改造安置房建设顺利完成，实现待期盼安置老百姓早日安居的梦想住上安心、舒适的新家，北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称“国信嘉业公司”）根据国家及北京市现行法律法规，结合该项目实际情况和自身多年的开发经验，就安置房项目的建设原则及具体建设方式提出如下建议： 1、项目建设原则： 该项目的关注度之高、涉及范围之广、影响因素之复杂都是前所未有的，需要充分发挥各方面的资源优势，才能确保其顺利完成。因此建议采用“政府主导与市场运作相结合”的原则作为项目实施的指导方针： （1）政府主导原则：这样一个大规模的德政工程、民生工程，必须突出政府的主导地位。政府是项目的决策者和领导者，在政策保障、搬迁拆迁、地块开发等各方面发挥统筹规划、配套政策、协调推动等作用，并对开发单位的市场行为进行监督和管理。 （2）市场运作原则：在保证政府主导地位和功能体现的前提下，积极促进政府行为与市场行为的有机结合。通过充分、有效地发挥开发单位在专业、技术、人才以及市场方面的优势，加快安置房项目的建设，实现政府、安置居民及开发单位的三方共赢，实现使棚户区老百姓早日的安居乐业。 2、项目建设方式： 在充分贯彻上述原则的基础上，根据北京市对于经济适用房建设以及项目代建制的相关法律法规，国信嘉业公司建议采用“经济适用房建设兼项目代建制模式”进行该项目开发（具体运作流程见附件一：“项目开发流程示意图”）。建议采用上述模式的理由如下： （1）开发单位的专业功能不可或缺： 开发单位拥有的全面、专业的技术能力是其他主体所不具备的。开发单位可全面统筹包括项目前期阶段、项目建设阶段、项目销售阶段包括、售后阶段的工作相关手续的办理、项目后期物业管理全流程的业务开展并以及协调、组织其他专业分包单位的各项工作，避免出现工作脱节和责任推诿等现象，确保各个接口畅通，不交叉掣肘，不留缝隙空白。 （2）开发单位的资金筹划功能不可或缺： 由于项目所需资金量较大，开发单位可充分利用各项资源，按照以下方式，与政府共同解决这一难题： ①作为开发单位开发该项目的实力证明，开发单位可在投标时根据政策要求向政府交纳一定数额的保证金。中标后，开发单位根据合同约定向政府支付相应的土地费用（含保证金），待项目正式开工，除保证金之外的资金由政府向开发单位一次性返还作为建设资金。 ②政府依施工进度向开发单位拨付相应建设款项。其中保证金作为开发单位的履约担保，由政府根据施工进度逐步返还。 ③政府根据项目进展情况，安排安置居民按政策选购房屋并缴纳购房款项。 （3）开发单位的全程管理和服务功能不可或缺： 有实力的开发单位一般都具有良好的商业信誉和社会信誉，对项目开发后出现的质量问题承诺终身负责制。同时项目建设完成后，开发单位可组织选聘具有相应资质的前期物业管理单位为项目提供全面、舒适和人性化的物业服务，让政府和安置居民无“后顾之忧”。 （4）开发单位的“防火墙”功能不可或缺： 该项目建设涉及到3万余户、共计8万多群众的切身利益，牵一发而动全身，在每一个环节和步骤都需要精心筹划和布置。如果项目没有第三方主体做专业科学的管理、全面周到的服务，难免百密一疏，极易引起群众的不满情绪，增加不稳定因素。因此，开发单位作为第三方，凭借其突出的专业、管理和服务优势，在政府的统一组织和协调下，可以很好的起到“防火墙”的作用，将不稳定因素控制在最低水平，并及时予以化解和消除。 以上是国信嘉业公司对门头沟棚户区改造安置房建设方式项目的一些建议。此次棚户区改造项目作为门头沟区有史以来最大的一项保障性安居工程，且正契合落实科学发展观、构建和谐社会以及扩内需、促发展、保民生的大环境、大背景，其对门头沟区的长远发展所具有的重大意义是显而易见的。作为在门头沟成立、成长和发展壮大起来的企业，我公司责无旁贷，如有幸参与到这样一项重大的民生工程中，将倍感荣幸和自豪，也会一如既往的秉承专业、科学、热忱、奉献的敬业企业精神，为门头沟区的