建設用地制度的回顾与土地成本法的几个问题.docVIP

PAGE  PAGE 16 建设用地制度的回顾及土地成本法评估中的几个问题 毕春辉 河南华源资产评估事务所有限公司 建设用地制度的回顾 为了更好的了解中国的建设用地制度，我们主要从中国的建设用地制度的变 迁来考察，把各个法律、法规等的主要内容作了摘要，如需详细的了解，读者可以查阅相关法律、法规的全文。 经对中国建设用地法律、法规的整理，我们把中国的建设用地分为以下五个阶段。 （一）1988年12月29日之前，由国家审批、划拨土地，用地单位需支付补偿、安置费用等。具体的实施补偿行为由用地单位来完成。具体情况可以从相关的法律、法规的的规定中看出。 1950年11月10日，政务院第五十八次政务会议通过，1950年11月21日公布《城市郊区土地改革条例》??第十三条:国家为市政建设及其他需要收回由农民耕种的国有土地时，应给耕种该项土地的农民以适当的安置，并对其在该项土地上的生产投资(如凿井、植树等)及其他损失，予以公平合理的补偿。 ????凡需用城市郊区国有土地以从事房屋、工厂及其他建筑者，应依据人民政府规定的办法向市人民政府请求领用。该项办法另订之；???第十四条国家为市政建设及其他需要征用私人所有的农业土地时，须给以适当代价，或以相等之国有土地调换之。对耕种该项土地的农民办应给以适当的安置，并对其在该项土地上的生产投资(如凿并、植树等)及其他损失，予以公平合理的补偿。 1953年12月5日，政务院公布实施，于1957年10月18日修正，1958年1月6日日实施的《国家建设征用土地办法》第四条：征用土地，需由有权批准本项建设工程初步设计的机关负责批准用地的数量，然后由用地单位向土地所在地的省级人民委员会申请一次或数次核拨；第八条规定：补征用土地的补偿还费或者补助费以及土地上房屋、水井、树木等附着物和农作物的补偿费，都由用地单位支付。 1982年5月14日，国务院发布的《国家建设征用土地条例》第九条：征用土地应当由用地单位支付补偿费；第十条：为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活，用地单位除付给补偿费外，还应当付给安置补助费。 从以上可以看出，1982年的征地条例明确规定征地需支付补偿费及安置补助费，比1958年的征地办法更明确。 1986年6月25日，由中华人民共和国第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《中华人民共和国土地管理法》，自1987年1月1日起施行。第二十三条 国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 1986年修订的土地管理法中对补偿的倍数予以明确，且增加了新菜地开发建设基金。 从以上法律规定上可以看出，1988年土地管理法修订前，都是国家划拨土地，由用地单位支付土地补偿费、安装补助费、附着物和青苗的补偿标准后使用土地。 （二）1988年12月29日后，新修订的土地管理法实行土地的有偿使用制度，用地方式由单一的划拨方式，变为划拨及出让共存的局面。征地组织实施方主要为用地单位，出让方式规定主要为协议、招标、拍卖，实际执行中主要方式为协议出让。 1988年12月29日，七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正《中华人民共和国土地管理法》中规定：国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。 1990年5月19日，中华人民共和国国务院令第五十五号发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（　自发布之日起施行）。 第八条?： 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为； 第十三条? 土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议；（二）招标；（三）拍卖；第四十三条? 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权； 1991年1月4日，国务院令73号发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》。第十八条建设用地的审批程序，第二款：县级以上地方人民政府土地管理部门对建筑用地申请进行审核，并组织建设单位与补征地单位以及有关单位依法商定征用土地的补偿安置方案，报县级以上人民政府批准。 从上述规定中可以看出，土地管理法实施条例规定的补偿安置工作还是由建设单位实施。如果补偿安置工作由用地单位实施的话，出让与转让暂行条例规定的出让金的含义应该为土地纯收益，其划拨土地的所谓的“无偿取得的土地使用权”的内涵也应该为不用支付土地纯收益。 1992年3月8日，