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广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 1 广州商圈分布 2 重点商圈分布 4 中华广场商圈 4 北京路商圈 6 天河路商圈 8 天河商圈的经营特点及问题 9 天河城商圈存在的机会 12 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳南大亦盛极一时上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时遭受重创，就此步入平淡。上下九一鸣惊人北京路渐入佳境世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。天河城风光无着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壮大。统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，中怡时尚购物中心、着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，带动整个珠江新城的商业发展。商圈名 中心 主要网点 特色 天河城 天河城广场 天河、正佳广场、、广州购书中心、、高档、现代、富都市感 北京路 北京路步行街 光明广场、广百、、新大新、、、、广州最出名的商街 上下九 上下九商业街 新光百货、荔湾广场、状元坊、十甫名都、东急购物新天地、赛博数码广场、少年坊、名汇商城广州最老的商业区 中山三路 中华广场 中华广场、地王广场、流行前线、东川名店城、陵园西手机城、流行时尚 农林下路 广州王府井百货商场　 王府井、农林下路、小商铺集中，以中档消费为主 万国广场、海珠购物中心、摩登百货、江南大道北婚纱街、家乐福、广百百货、、 恒宝广场 恒宝广场 恒宝广场、新光百货 友谊商圈 友谊商店 友谊商店、丽柏广场、世贸新天地 番禺 易发商业街 罗家广场 、易发商业街 、番禺友谊中心 、新大新番禺易发商厦 芳村 花地湾广场 海印食杂品批发交易市场、南方茶叶市场、山村茶叶批发市场、江南茶博园、芳村花地湾花鸟鱼艺大世界园、金海马家居、花地广场、苏宁电器 对商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。以此为依据，可以将商圈大致分为四类。1、?A类：人流旺，消费能力高。2、?B类：人流不旺，消费能力高。3、?C类：人流旺，消费能力较低。4、?D类：人流不旺，消费能力较低。 用图示如下： 在下图中，不同商圈的分类就以这四种不同的线条区分。 广州商圈构成图 商圈说明 从路段及标志性和主要商场来说明不同商圈情况，重点介绍1类的商圈， 1、 北京路商圈：包括中山五路和教育路部分路段，标志当然是广百、新大新、天河城北京路店和滔博运动城等，近两年又开了很多购物中心，但两位大哥相比仍有很大差距。2、 天河城广场、正佳广场：包括天河南路内已经成气候的特色购物区,维多利亚广场和广百中怡店等，而购书中心对凝聚人气的作用也是功不可没。3、 上下九，泛指西关老城区，新大新进驻下九路，原先荔湾广场很旺，但现已势微，康王兴起，且又有不少新的中小型MALL出现。4、 中华广场：包括中附近的中山二路及中山三路部份路段，有中华百货、流行前线等，旁边的英雄广场带来不少人气，中华广场酝酿增加中华百货。5、 友谊商圈：包括淘金路、建设六马路，主要是友谊百货，好世界广场、谊安广场、顶级