201312苏园土挂08地块定位报告108p.pptx

苏园土挂（2013）08地块定位报告;;;园区规划形成“双核多心十字轴的空间结构，两主三副”的中心体系结构。 两主：即两个城市级中心：包括苏州市中央商务区（CBD）、苏州东部新城中央商业文化区（CWD）和白塘生态综合功能区（BGD）。 三副：即三个城市级副中心，城铁综合商务区、月亮湾商务区和国际商务区。;1.地块内部;学校：方洲小学、苏州外国语学校、新加坡国际学校、凤凰小学、西交大附中、园区十中、园区第二实小、东沙湖学校、苏州中学、德威英国国际学校 医院：儿童医院 购物中心：梦乐城、湖东欧尚、方洲邻里中心 公园：方洲公园、体育公园、东沙湖生态公园;;基本指标;园区发展核心区域 市政生活配套丰富 中环轻轨交通便捷 产品多样品质改善;;2010年4月 新国五条（二套房首付比例提高至50%）;供销表现—— 2012年开始，苏州市房地产供销由供大于求转为供需基本持平。 成交均价—— 从近5年住宅成交均价来看，2013年上半年成交均价11662元/㎡，较2008年上涨46.4%。;苏州市场;;各区域进入集中规模开发期，刚需型产品向改善型产品过渡;精装成品住宅出现;2010年-2011年，湖东住宅用地出让稀缺，仅有2块商住用地的出让。 2012年末的园区土拍中，湖东3宗住宅用地拍出，分别被万科、中海、天地源拍得。 2013年，共成交8宗地块。上半年，2宗商业用地，2宗办公用地和1宗商服用地均为底价成交。 2013年下半年，园区接连推出3宗住宅用地。2013年8月6日，世茂以楼面价15011元/㎡、15151元/㎡拍得其中两块；本地块楼面价8899元/㎡。;供销表现—— 2013年1-11月份，住宅供应量200.68万方，同比下降17.74%； 2013年1-11月份，住宅去化量236.94万方，同比增长8.27%。 1-11月份，住宅市场整体供销比为0.85，市场表现供不应求。;供销表现—— 2013年11月，园区住宅供应量为19.92万方，环比上涨16.5万方； 2013年11月，住宅去化量为23.44万方，环比上涨4.2%； 11月份园区住宅市场整体供销比0.85。 供应结构—— 2013年，园区面积段成交套数结构：105㎡以下刚需产品以及135-144㎡的改善型产品需求旺盛。;季度;2013年11月园区公寓销售排名;青剑湖;地块2公里内住宅项目： 九龙仓时代上城 中海8号公馆 路劲主场 澜调国际 北极星花园 雅戈尔太阳城 ;项目名称;区域市场;;;核心竞争： 中央景城 雅戈尔太阳城 玲珑东区（待售） 澜调国际 北极星花园 次级竞争： 月亮湾3号 双湖湾 和风雅致;区位情况：湖东片区 配套设施：商业配套集中，教育、休闲设施完善 交通体系：公共交通体系发达，道路交通便利，轨道一号线在区域的北侧经过 功能定位：居住功能比较突出，行政功能集中;项目基础信息;从澜调国际月去化走势来看，项目月去化较为稳定，月平均去化24套左右，其中成交套均面积在124平米左右，去化效果较好； 澜调国际销售均价逐步提升，2013年10月项目推出大平层产品拉高项目均价，2013年11月价格有所回落，但成交均价仍保持在15000元/平米左右。;项目基础信息;竞争个案;两室两厅一卫 93㎡;项目基础信息;从雅戈尔太阳城月去化走势图可以看出，项目整体销售表现较好，月平均去化92套，成交套均面积在140平米左右； 项目体量较大，销售周期较长，价格整体涨幅较大；项目初期入市价格在6000元/平米，现阶段销售价格为12000元／平米； 自2012年5月至今，销售价格整体涨幅约1000元/平米。;项目基础信息;北极星花园于今年10月6日首次开盘销售，首次推出320套精装房源（精装标准2500元/平米），开盘当天仅去化20套，去化效果惨淡； 北极星花园销售至今共去化36套，成交面积3740平米，套均成交面积103平米，整体成交以首次改善型需求为主。;区位情况：金鸡湖大道以南，独墅湖大道以北，星湖街两侧 配套设施：商业设施后期向月亮湾和湖东转移 交通体系：公共交通体系较为发达，道路通畅，轨道1号线经过 功能定位：居住功能比较突出;项目基础信息;竞争个案;;区位情况：独墅湖东岸，独墅湖大道以南，东方大道以北的区域 配套设施：月亮湾商务商贸载体投入使用，文体娱乐设施集中，教育配套相对集中 交通体系：独墅湖隧道、公交体系，与核心区联系便利，在建轻轨2号线 功能定位：高等教育园区，人才基地，高新技术产业集中区;项目基础信息;月亮湾3号小高层房源客群主要来自园区，占71%左右，吴中区和姑苏区的客户占25%左右，另外还有部分上海的客户。 客户购买小高层房源41%用来自住，主要是改善型住房，还有约14%的客户是用来投资。;3室2厅2卫 141-149㎡ ;装修