02-基本概念与理论..pdfVIP

现代物业管理 Modern Property Management 北京科技大学机械工程学院 建筑设备工程系 第二章 基本概念与理论 ? 第一节 物业、物业性质、物业分类 ? 第二节 业主、业主委员会、业主公约 ? 第三节 物权、物权法、产权理论 ? 第四节 委托代理理论 2 第节第一节 物业、物性物业性质、物分类物业分类 ? 物业 –指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用 途的屋宇宇及与以及与之相配套 套设备的设备、市政、公用设施，屋宇所在 的建筑地块与附属的场地、庭院等。（《物业管理条例》） –“物业是指单元性地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是 一物业，一农庄是一物业。物业可大可小，大物业可以分为小 物业。”（《香港房地产法》） 3 第节第一节 物业、物业性质、物业分类 ? 物业性质 ①位置的固定性 ②长期实用性 （1）自然属性 ③差异性 ①商品性 ②稀缺性 （2）社会属性 ③保值增值性 ④固定投资性、高额投资金额性 （3）法律属性 ⑤社会经济位置可变性 ①政策法规的敏感性 ②“权利束”性 ③物业的相邻性 4 第节第一节 物业、物业性质、物业分类 ? 物业分类 住宅 商务 工业 居住（普通、公寓、别墅） 按使用功能划分 按档次划分 酒店（特级、一级、二级 文体娱乐业 公益事业 三级、四级、五级） 5 第二节 业主、业主委员会、业主公约 ? 业主 ——业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权 人，是所拥有物业的主人。 ? 物物使用业使用人 ——使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而 获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：1）与业主共同居住的亲友；2）物业的租户。 区别： 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买 卖和处置。 6 第二节 业主、业主委员会、业主公约 ? 业主应具备的三种意识 （一）权利意识 （二）自治意识 （三）自律意识 7 第二节 业主、业主委员会、业主公约 （一）权利意识（有哪些权利？） （1）单个业主的权利－－成员权（包括义务） 知情权、参与权、选择权、监督权 （2） 业主大会的职责（权利和义务）—— 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定 （3）业主委员会的职责（权利和义务）—— 执行权 注意：大多数人的命运不能由少数人决定