商品住宅价格影响因素.pptVIP

;成本因素;成本因素;建筑用地购买成本;地下车库;配套成本;营运成本;税费成本;各成本比例构成;市场因素;供求形势影响商品房价格;例证：受供求形势影响，独立别墅价格上升明显;未来预期;保利地块;社会因素;07-08;税收政策——增加开发成本和转让成本;金融政策——贷款成本上升;金融政策——贷款成本上升;多频次的加息和上调存款准备金率，在对冲国内过剩流动性的，防止国际“热线”过多进入的同时，也对国内房地产和固定资产投资造成巨大影响，加剧了开发商资金压力，是造成07年底以来上海众多房产项目为快速回笼资金，不断调整价格、刺激成交的重要原因。;07年9月28日，央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的???期同档次基准利率的1.1倍。 ;预售政策——打击开发商捂盘，增加市场供应;07年以来市场政策不断，但最关键的政策其实在于中央的紧缩型财政政策，多次提高利息和储备金率，加强了市场主体的观望情绪，更导致开发商资金链紧张，是08年以来市场供求比持续偏低，成交萎靡，多个项目价格调整的重要原因。;经济因素;经济因素;例证：财政金融状况引起商品房成交量的变化;物价状况（CPI指数）;例证：CPI指数上升，商品房成交价上升，成交量下降;规划因素;赵巷板块 3-4万/平米;人口因素;例证：我国房地产市场正在享受人口红利;本体因素;区位例证：南滨江，上海顶级豪宅聚集地;环境例证：佘山，山地景观稀缺性催生的豪宅板块;配套例证：重要商业配套落成刺激项目成交;内部因素对房地产价格的影响;例证：容积率高低与商品房价格关系;品牌对商品房价格的影响