第二章_消费支出规划1选编.ppt

消费支出规划;;消费支出规划学习框架;消费支出规划;1、金融市场与消费支出的关系;2、收入、支出、财务安全与财务自由;收入大于支出;收支相抵;货币;住房消费规划 ; 住房支出的分类 购房的目的 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择;一、住房支出的分类;二、购房的目标（时间、面积、房价）;购房目标;购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）;现在和未来负担能力;三、购房的财务决策;三、购房的财务决策;三、购房的财务决策;如何运用财务计算器或者EXCEL;三、购房的财务决策;;练习题;购房相关税费;购房相关税费;三、购房的财务决策;;四、购房消费信贷;;四、购房消费信贷;;四、购房消费信贷;;;;四、购房消费信贷;等本还款法;;例题;四、购房消费信贷;等额(本息)还款法;;;;;讨论: 1、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。 2、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。 3、两种还款方式所付总利息比较： ;;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;;;;;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;;贷款类别;;循环贷;特点;想借就借，便于周转 在您需要用钱时，只要不超过我行给您核定的最大限额，您都可以马上向我行申请提款，随时满足您的资金使用要求。;特点;案例分析;利息支出对比;办理程序;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;四、购房消费信贷;五、租房的选择;;租购房决策影响因素 ?? 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 ?? 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 ?? 居住年数：居住时间越长，购房越划算 ?? 利率水平：利率水平越高，租房越划算 ?? 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 ?? 租房押金：押金水平越高，购房越划算;1.2 租房或购房的决策方法 ?? 年成本法 ?? 净现值法; 年成本法 ?? 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+ 年维修费及税金+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更???划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷 款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将 来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房 决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租 是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势;年成本法案例 ?? 汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？;年成本法案例 ?? 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165元 购房年成本： 60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元+120 万元×2%=83000元 购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元 高25.44%。;年成本法其他考虑因素 —未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高 一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居 住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计 划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年 内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房， 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。 因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价 涨跌的主观判断也是重要因素。; 净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流 量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。 可以使用财务计算器现金流计算功能计算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房 押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出， 所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利 息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算;净现值法案例 ?? 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护