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绿地国际金融城2011推广工作小结
绿地国际金融城;2011年市场回顾
key1、投资离场、买方观望、降声一片
2011年是中国地产历史上调控最严峻的一年:限购、限贷、限价,让大部分投资客出场,伴随下半年调控深化与加强,武汉各区楼盘均出现降价潮!譬如爱家国际华城一步降价到位取得立竿见影效果,而金地1903多次小幅调价试探适得其反。
key2:放量加剧、价格血拼、活动不断
区域竞争:万达公馆、福星水岸国际、华润橡树湾,在武昌滨江区出现极大产品放量,尤其是与本案毗邻的水岸国际采取跟随式降价快销策略,始终比绿地低1000元以上。
大盘竞争:复地东湖国际、武汉天地御江苑,均采取了高频次公关活动策略,不断制造新闻热点事件,并在淡市下取得了一定业绩。
key3:投资兼改善为主、首置为辅、客户素质高
依据认筹和开盘数据显示:尽管在严峻限购政策下,本案客户依然以投资兼改善客户为主(60%),首置和首改客户为辅,而且有一定1+8城市圈乃至外省客户,小户与大户均为典型投资客,而90-120户型为典型首改自用客户,客户层级均为中高档客户。;2011市场小结
宏观:2011年大势向下、不容乐观
客观:区域放量极大、竞争惨烈、客户分流严重
主观:营销任务重、产品多、节奏快、时间紧
观点:传统推广难以奏效
1、公关事件成为主线,立体推广成为常态;
2、高端形象才能引领市场,中端价格才能拦截客户;
3、品牌、区域、项目、产品价值解读一个不能少;
4、差异、特色、应变是项目营销的核心。;市场占位
一线形象——万达公馆、武汉天地御江苑(均价2万以上)
二线价格——复地东湖国际、华润橡树湾(均价1.2万)
属性定位
区域——华中陆家嘴
项目——世界地标综合体
配套——迪拜级商业
产品——一期新里西斯莱公馆(法式尊邸);年度战略
以系列城市事件,建立项目第一唯一的地位与价
值,通过低于市场预期的价格实现快速销售目的。
年度战术
蓄客前置——“亿万基金”招募会员,加大蓄客周期
热炒区域——滨江大时代、华中陆家嘴
全球体验——全世界看武汉五大体验活动(中国到迪拜)
价格压制——从9998到8998,先声夺人、强势关注
标杆挤???——建立墅级楼王价格杠杆挤压存量房去化
借事造势——苹果手机4S首展及果粉达人聚客暖场
金蝉脱壳——住宅限购转卖soho,规避激烈竞争与限购;2011年战略布局回顾;全年推货分布;全年推货及回款盘点(截止11月30日);全年推售节点;2011年1-3月;2011年1月出品;2010年3月出品;;2011年4-6月;2010年4月出品;;;;;;;2010年5月出品;2010年6月出品;世界看武汉1——国际招投标评审会;;从中国行到迪拜旅——上海、南京、迪拜;世界看武汉2——上海行贴图;世界看武汉3——琴台音乐会贴图;世界看武汉4——南京行;世界看武汉5——迪拜行;2010年6月出品;2010年6月出品(认筹道具贵宾护照);2010年6月出品;2011年7-8月;2010年7月出品;抄底华中陆家嘴——入门级新品9998元;2010年8月出品;2010年8月现场活动;2011年9-10月;2010年9月出品;秋季房交会;2010年9月现场活动;逆势借势造市——苹果手机IPHONE4S;苹果手机IPHONE4S首展及果粉达人活动;;2010年10月出品;2011年11-12月;2010年11月出品;2010年11月现场活动;武汉城市商业论坛
暨绿地国际商业伙伴战略签约发布会;;2010年12月出品;2010年12月现场活动;全年推广总结;全年推广总结
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