绿地国际金融城2011推广工作小结.pptVIP

绿地国际金融城;2011年市场回顾 key1、投资离场、买方观望、降声一片 2011年是中国地产历史上调控最严峻的一年：限购、限贷、限价，让大部分投资客出场，伴随下半年调控深化与加强，武汉各区楼盘均出现降价潮！譬如爱家国际华城一步降价到位取得立竿见影效果，而金地1903多次小幅调价试探适得其反。 key2：放量加剧、价格血拼、活动不断 区域竞争：万达公馆、福星水岸国际、华润橡树湾，在武昌滨江区出现极大产品放量，尤其是与本案毗邻的水岸国际采取跟随式降价快销策略，始终比绿地低1000元以上。 大盘竞争：复地东湖国际、武汉天地御江苑，均采取了高频次公关活动策略，不断制造新闻热点事件，并在淡市下取得了一定业绩。 key3：投资兼改善为主、首置为辅、客户素质高 依据认筹和开盘数据显示：尽管在严峻限购政策下，本案客户依然以投资兼改善客户为主（60%），首置和首改客户为辅，而且有一定1+8城市圈乃至外省客户，小户与大户均为典型投资客，而90-120户型为典型首改自用客户，客户层级均为中高档客户。;2011市场小结 宏观：2011年大势向下、不容乐观 客观：区域放量极大、竞争惨烈、客户分流严重 主观：营销任务重、产品多、节奏快、时间紧 观点：传统推广难以奏效 1、公关事件成为主线，立体推广成为常态； 2、高端形象才能引领市场，中端价格才能拦截客户； 3、品牌、区域、项目、产品价值解读一个不能少； 4、差异、特色、应变是项目营销的核心。;市场占位 一线形象——万达公馆、武汉天地御江苑（均价2万以上） 二线价格——复地东湖国际、华润橡树湾（均价1.2万） 属性定位 区域——华中陆家嘴 项目——世界地标综合体 配套——迪拜级商业 产品——一期新里西斯莱公馆（法式尊邸）;年度战略 以系列城市事件，建立项目第一唯一的地位与价 值，通过低于市场预期的价格实现快速销售目的。 年度战术 蓄客前置——“亿万基金”招募会员，加大蓄客周期 热炒区域——滨江大时代、华中陆家嘴 全球体验——全世界看武汉五大体验活动（中国到迪拜） 价格压制——从9998到8998，先声夺人、强势关注 标杆挤???——建立墅级楼王价格杠杆挤压存量房去化 借事造势——苹果手机4S首展及果粉达人聚客暖场 金蝉脱壳——住宅限购转卖soho，规避激烈竞争与限购;2011年战略布局回顾;全年推货分布;全年推货及回款盘点（截止11月30日）;全年推售节点;2011年1-3月;2011年1月出品;2010年3月出品;;2011年4-6月;2010年4月出品;;;;;;;2010年5月出品;2010年6月出品;世界看武汉1——国际招投标评审会;;从中国行到迪拜旅——上海、南京、迪拜;世界看武汉2——上海行贴图;世界看武汉3——琴台音乐会贴图;世界看武汉4——南京行;世界看武汉5——迪拜行;2010年6月出品;2010年6月出品（认筹道具贵宾护照）;2010年6月出品;2011年7-8月;2010年7月出品;抄底华中陆家嘴——入门级新品9998元;2010年8月出品;2010年8月现场活动;2011年9-10月;2010年9月出品;秋季房交会;2010年9月现场活动;逆势借势造市——苹果手机IPHONE4S;苹果手机IPHONE4S首展及果粉达人活动;;2010年10月出品;2011年11-12月;2010年11月出品;2010年11月现场活动;武汉城市商业论坛 暨绿地国际商业伙伴战略签约发布会;;2010年12月出品;2010年12月现场活动;全年推广总结;全年推广总结