第3章房地产可行性研究.pptVIP

房地产经营与管理;;目 录;参考书目;相关网站;第四章 房地产可行性研究;本章要求;主 要 内 容;4.1 概述;1 定义;住宅房地产开发市场可行性研究构成图示;历史 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 指导文件P39;2 作用;3 阶段;; 项 目 筹 划 ;4 可行性研究依据;5、可行性研究的内容;4.2 房地产开发项目费用测算; 1、为筹集开发资金提供依据 2、作为研究工程造价合理性的手段 3、作为选择最优设计方案的重要控制条件 4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据;土 地 费 用;出售型、出租型房地产项目总投资估算表 ;;3房地产开发项目费用测算;前期工程费用估算 规划设计 3％总工程建安费 可行性研究 1～3％总投资 勘探 设计的0.5％ “三通一平”等费用 实际工作量计算 ;建筑安装工程费用估算 /show-1301.html 单元估算法：特殊房产 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标法;基础设施建设费用估算 按实际工作量计算 /fagui/diqufagui/jiangsu/266048.html 公共配套设施建设费用估算 居委会 派出所 托儿所 物业管理 用房等 公厕 停车场 ;经营管理费用估算 管理费用：管理人员工资、福利等 财务费用：利息、手续费、代理费等 销售费用：广告费、销售人员工资等（一般销售收入的2～3％估算）; 开发期税费 其他费用（参照同类项目估算） 不可预见费用（以上费用之和的3～7％） ;总费用估算法 面积法：P=CQ （参照同类物业） ;3 房地产开发项目财务评价指标;一、投资基础知识;2、资金的时间价值换算;例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？ 100*1.083= 例2：年利率为6%，按月计息，2年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？ ;3、现金流量分析;二、财务净现值;3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的各年的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。;项目的各期净现金流量： 本期：0－60＝－60 第一年：0－500＝－500 第二年：200－100＝100 第三年：600－0＝600 项目净现值： FNPV＝－60＋（－500）/110％＋100/1.12＋600/1.13 ＝18.9 ;三、投资回收期;四、内部收益率;内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。 ;4 房地产开发不确定性分析;一 、房地产项目不确定性分析;二、投资的主要风险因素;2、不确定性分析具体因素： 土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价 建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价 租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响 开发期与租售期:工期影响贷款等 ;建筑物容积率及相关设计参数：影响收入、成本 资本化率： 贷款利率：影响房地产市场、供给、需求、价格等;三、不确定性分析的方法;2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。（决策树法） 3、盈亏平衡分析法：通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。 盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 ?????盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量