第4章房地产评估1.pptVIP

第四章 房地产评估;第一节 房地产评估概述 ; 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 ;（三）房地产市场的特征;二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告;第二节 土地使用权评估的特点;土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 ;我国土地使用权价格体系 ;三、影响房地产价格的因素;（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素. ;第三节 土地权属及其处置;1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 ;2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，??业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 ;第四节 土地使用权评估的方法;(二)市场法应用的步骤与过程;第四节 土地使用权评估的方法;(二)市场法应用的步骤与过程 1.广泛收集交易资料,确定比较案例. 2.进行交易情况的修正. 3.进行交易时间的修正. 4.进行区域因素的修正. 5.进行个别因素的修正. 6.确定待估土地评估值.; 待估土地评估值＝比较案例土地单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估地产面积可调整为： 比较案例土地调整单价p=比较案例土地原单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数; 基本公式简化: 其中:;个别因素修正中主要因素:;宗地;交易实例调整后价格:;二.收益法;基本公式二:;案例:;例二:;三.成本法;(二)成本法评估的步骤;1.估算土地取得费;2.计算土地开发费用;3.计算投资利息;(1)土地取得费的利息计息期为支付时间到开发完成时间,应用利息公式计算得到利息;(2)土地开发费用的利息计息基数为土地开发费用,利息的计算根据投资情况按照下列方法分别计算:;②开发费用在开发期内分期投入,各期的资金分别计算利息;4.计算投资利润和税费;5.确定土地增值收益;综合案例分析;解:1.计算土地取得费: 单位面积土地取得费=16万元/每亩=16万元/666.67平方米=2400(元/平方米) 2.计算土地开发费用: 单位面积土地开发费用/1000000平方米=200(元/平方米) 3.计算投资利息 (1)土地取得费利息= (2)土地开发费利息= 单位面积利息=399.36+15.33=414.69(元/平方米);4.计算开发利润 开发利润=[1项+2项]*12%=[2400+200]*12%=312(元/平方米) 5.计算土地价值 单位面积价值=[1+2+3+4]*(1+15%)=3825.69(元/平方米) 6.计算土地总价 土地总价=3825.69*12000元) 即 单价 3825.69元/平方米 总价 4590