严金明 教授 中国人民大学 土地管理系.pptVIP

严金明 教授 中国人民大学 土地管理系;一、土地使用权出让概念 土地使用权出让—— 又称土地批租，是指国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。 土地使用权出让是有期限的 土地使用权是有偿的 ;二、土地使用权出让方式 1、协议出让 2、招标出让 3、拍卖出让 三种形式可以灵活运、相互配合。 原则上，对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖或招标方式；不能采取 拍卖或招标方式的，可以采取双方协议的方式。 ;三、土地使用权出让程序 （一）协议出让土地使用权的程序 出让者提供待出让土地资料 有意受让人向出让地块所在地的 市、县人民政府土地管理部门提交申请书 土地管理部门和有意受让人协商出让土地的条件，达成一致后，草签土地使用权出让合同 报有批准权限的政府批准出让土地使用权 正式签订土地使用权出让合同;土地部门备案 办理土地登记的有关收续， 领取《国有土地使用证》 （二）招标出让土地使用权的程序 招标人准备招标文件，发布招标公告 有意受让人在规定的时间内 报送申请表，索取招标文件 ;招标人主持开标、评标和决标工作，确定中标人 中标人在规定日期内与招标人签订出让合同， 并支付规定数额的定金 中标人支付全部出让金及有关费用 中标人办理土地登记手续， 领取国有土地使用证;（三）拍卖出让土地使用权的程序 发布拍卖公告 有意受让人向拍卖方申报登记， 领取拍卖土地使用权文件、资料、竞投牌号 正式实施拍卖时，竞买人报价竞买， 出价最高者得，双方签署成交确认书 受让人与土地管理部门签订土地权出让合同， 办理土地出让金、土地登记手续、领取土地使用权证书;四、出让土地使用权的收回 有下列情形之一的，土地管理部门可以有偿或无偿收回土地使用权： （1）土地合同规定的使用期满，土地使用者未申请 续期的。 （2）根据社会公众利益的需要收回。 （3）受让人违背出让合同，情节严重的，可由土地 管理部门无偿收回土地使用权。 （4）因不可抗拒力或意外事故的发生，致使合同无 法履行的，可以请求变更或解除土地使用权出 让合同。;五、土地使用权出让的监督与管理 （一）土地使用权出让的计划调控 1、国有土地使用权出让的用地指标管理 2、编制土地使用权出让的供应计划 3、制定科学合理的土地利用规划 （二）土地使用权出让的审批 1、土地使用权出让的报批程序 事先预报 拟定方案 正式报批 组织实施 备案建档;2、出让国有土地使用权的批准权限 出让国有土地使用权的批准权限一般在市、县人民政府。 （三）土地使用权出让的监督 1、土地使用权出让过程中的监督 2、土地使用权出让后的监督;第二节 国有土地使用权转让;3、土地使用权转让以土地使用权出让为基础，受 土地使用权出让的制约。 4、转让土地使用权尽管是土地使用者享有的权 利，但不的随意转让。 5、土地使用权转让方式多样，可以是双方行为即 合同行为，也可以是单方行为。 6、土地使用权转让可以为有偿，也可以无偿。 ;二、转让的条件 （一）转让的一般条件 （1）转让土地使用权的单位或者个人必须是合法 的土地使用权享有人。 （2）土地使用权必须在法律上是可以转移的。 （3）转让土地使用权，必须依法办理产权过户登 记手续，即土地使用权变更登记手续。 （4）土地使用权的转让必须由受让方履行原土地 使用权出让合同规定的原土地使用者未尽的 义务。;（5）土地使用权转让应当符合法律规定的形式， 须签订合同的应当签订合同。 （6）转让方应当依法向国家交纳土地使用权流转 方面的税收。 （二）转让的特别条件 转让共有、已抵押和已出租土地使用权，除了转让双方的利益外，还往往涉及第三个人的合法利益。;1、土地使用权转让的特别条件 共有人转让共有土地使用权时，应当征得其他共有人书面同意。 共有土地使用权出售时，其他共有权人在同等条件下享有优先购买的权利。 2、已抵押的土地使用权转让的特别条件 必须事先通知抵押权人 需要其他担保的，必须提供担保 出售给第三人的，抵押人应当用转让土地使用权的价款提前清偿债权人的债权。;3、已出租的土地使用权转让的特别条件 出租人必须提前通知承租人，给承租人必要的准备