宏观调控下中小型房地产企业核心竞争力的构建.docVIP

PAGE  PAGE 6 宏观调控下中小型房地产企业核心竞争力的构建 　　[摘 要]从2003年开始，我国政府开始对房地产市场进行宏观调控，中小型房地产企业的处境更加艰难，面临着获地难度增加、融资门槛提高、管理制度落后、人才储备不足等阻碍其持续发展的问题。针对中小型房地产企业的发展现状，提出大力开拓二手房市场，积极参与保障性住房开发，注重培养和留住人才，创新企业组织结构和管理控制体系等构建企业核心竞争力的具体措施，促进中小型房地产企业健康持续发展。 　　[关键词]宏观调控；中小型房地产企业；核心竞争力 　　[中图分类号]F27 [文献标识码]A [文章编号] 　　2095-3283（2015）09-0120-02 　　[作者简介]王芳（1979-），女，汉族，吉林敦化人，讲师，硕士，研究方向：房地产、项目管理；宋世宇（1981-），男，汉族，吉林德惠人，工程师，研究方向：工程项目管理。 　　房地产业作为支撑中国经济发展的重要产业，对国民经济的发展具有重要的推动作用。我国房地产业发展迅速，近几年国家先后从土地、税收、住房供应结构、个人住房贷款政策、产权交易等多方面对房地产市场进行调控。在各种调控政策影响下，中小型房地产企业在企业规模、获取土地、融资渠道、企业内部管理等方面都处于弱势地位，在新形势下面临很大挑战。中小型房地产企业必须通过内外部资源的整合，做大做强，才能在未来的房地产业占有一席之地。 　　一、宏观调控下中小型房地产企业存在的主要问题 　　（一）获地难度增加 　　随着国家加大对房地产土地市场的宏观调控力度，中小型房地产企业在获取开发用地方面的难度也随之增加。一是受国家从紧土地政策的影响，一级土地市场开发用地的供应量受到更加严格的监管和控制，直接导致源头的土地供应量减少；二是我国商业性用地的土地使用权出让方式出现了新的变化，开始全面实施 “招拍挂”制度，加上设置的限制条件过高，致使中小型房地产企业根本无法参与竞投；三是随着近年来我国商品房价格增长过快，地价也飞速增长，再加上一次性出让的土地面积过大，致使地块的总价过高，已严重超出中小型房地产企业的经济实力。因此，开发用地获取难、土地储备量不足是阻碍中小型房地产企业生存与发展的主要问题之一。 　　（二）融资门槛提高 　　从2003年开始，国家对房地产业进行了宏观调控，为促进我国房地产业健康平稳发展以及稳定房价，政府在严格信贷标准、上调存贷款利率和提高法定存款准备金率等方面出台了一系列的宏观调控政策。2005―2006年两年间政府先后四次上调存款准备金率；在“国八条”和“国十五条”中都明确规定了房地产开发信贷的条件。2007年以来我国房地产宏观调控的主要措施也是提高银行的存贷款利率和法定存款准备金率，既控制了银行可用于贷款的资金，又提高了房地产企业的贷款成本。这给自身经济实力较弱的中小型房地产企业带来了致命打击。2009―2013年国家进一步加强宏观调控，对于中小型房地产企业来说更是雪上加霜。因此，资金缺乏、融资难也是制约中小型房地产企业生存和发展的主要问题之一。 　　（三）管理制度落后 　　我国大多数中小型房地产企业是家族企业，具有较浓厚的家族性色彩。企业缺乏先进的管理制度，企业管理具有较强的主观性和随意性，不利于企业的可持续发展。中小型房地产企业自身实力较弱，需要建立一套科学的规章制度和具有可操作性的具体措施来指导企业的发展和规范员工的行为。 　　（四）人才储备不足 　　目前，许多中小型房地产企业在人才储备方面普遍存在“留人难”的问题。究其原因，一是中小型房地产企业难以给人才提供高薪酬和高福利；二是中小型房地产企业同大型房地产企业相比其稳定性和影响力较差；三是中小型房地产企业普遍存在着家族式管理，致使企业管理制度不健全、不规范，不利于人才发展。因此，中小型房地产企业解决了人才问题，就解决了企业未来生存与发展问题。 　　二、中小型房地产企业培育核心竞争力的对策 　　（一）准确进行战略定位 　　核心竞争力的培育是企业的发展战略，可确立企业持续竞争优势，为企业获得丰厚的投资回报。目前房地产市场已趋于饱和状态，对于中小型房地产企业，无论是土地使用权的获得还是融资都变得越来越困难，所以如何准确地进行战略定位成为增强其核心竞争力的首要问题。应主要注重以下两方面工作的开展： 　　1.大力开拓二手房市场 　　在房地产市场，中小型房地产企业的竞争力远远比不上大型房地产企业。依照统计数据，无论在开发面积上还是销售额上中小型房地产企业都无法和大型房地产企业相竞争。因此，与其以卵击石还不如大力开拓二手房市场。 　　二手房由于价格相对低廉、地段较好、社区成熟等优势得到大多数普通百姓的认可，区域地带新建商品房价格长时间居高不下，城市拆迁工作带