房产委托公证风险分析及防范.docVIP

PAGE  PAGE 9 房产委托公证风险分析及防范 　　摘 要：房产交易市场的火爆，催生了“委托公证”这一新形式，作为公证机构的常态公证业务之一，如何防范房产委托公证的风险，确保公证质量成为一个值得研究的问题。 　　关键词：房产委托；公证；风险；防范 　　近年来，我市房地产市场日趋活跃，随即购房置业逐渐成为人们理财方式的首选。房产交易市场的火爆，催生了“委托公证”这一新形式，以代办房产买卖手续为内容的委托书公证数量激增，作为公证机构的常态公证业务之一，房产委托公证如何防范房风险，确保公证质量成为一个值得研究的问题。 　　一、房产委托公证风险分析 　　（一）风险产生原因 　　1、交易需求 　　办理委托书公证，其初衷在于为委托人提供方便，使其脱身于烦琐的房产买卖手续，节省交易成本，现实中一些无法上市正常交易的需求就通过这一手段来实现。 　　这包括一是由于历史原因，我市目前相当一部分房屋尚不能办理房产证，无法上市正常交易，必须通过公证形式进行。二是无产权，只有使用权的房产交易。三是小产权房、联建房、居住未满五年的经济适用房等。 　　2、逃税 　　为逃避商品房产权证办理未满五年上市交易需要交纳的营业税，通过做公证约定买卖双方先交易待房产证满5年或房屋达到交易条件时再办理过户。 　　3、欺诈 　　由于卖方房屋权利受限，包括被有关部门查封、抵押、房屋共有人不同意卖房等。在卖方权利不能全面行使的情况下，出于欺诈目的，隐瞒真相，在实际操作中，把公证作为违规交易的手段，从而侵犯对方的合法权益。 　　4、部分中介的有意引导甚至误导 　　“委托公证”的顺利进行，需要诸多因素共同构成。如买卖双方均同意办理委托公证、房产中介公司配合操作、公证处审查告知注意事项等。在个别当事人法律意识淡薄，风险防范意识薄弱情况下，一些中介公司为协助当事人达到避税等违法目的，在房产不办理产权过户前即将买卖的标的物公证于买方名下，有意促成交易，为日后当事人双方留下诉讼风险隐患。 　　（二）风险表现形式 　　1、当事人意思表示 　　这种情况主要包括一是假冒房产所有者或房产交易的真正当事人，往往采用持假冒、伪造的身份证明文件的方式。二是当事人意思表达与真实意思不符，这往往是在中介的引诱误导之下。 　　2、委托内容 　　（1）全权委托中受托人滥用权利 　　通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。 　　（2）不可撤销委托的无效 　　在具体实务中，经常出现委托人为某种目的而随意终止委托授权公证的现象，该种现象即为委托人行使撤销权的情况。我国民法学界通说，撤销权为形成权，委托人单方意思表示，通知受托人即可，无需征得受托人同意，更无需征得第三人（买受方）同意。现实情形中，一些担保公司、中介机构为保证交易的顺利进行，获取相应利润情况下，往往私自订立“格式条款”，约定委托不可撤销，以限制委托人权利行使，即已侵犯了委托人合法权益。 　　（3）政策变化的风险 　　每一项政策的变化调整，都会使风险产生变化。以“代收房款”为例。如果公证书中是否有“代收房款”一项，对于不同当事人意义大不同。房产投机者通过委托公证行为代委托人处置房产，按照公证书中“代收房款”一项收取房款，从中获取佣金。如果政策变化，不允许有“代收房款”的规定，鉴于此时未办理房产产权过户登记，对于房产投机者投入相应成本，却不能直接收取利益，还将承担较大法律风险，将对于交易市场良性运转带来不利影响。 　　二、风险防范 　　公证人员首先要鉴定保证当事人身份真实，表意真实。 　　第一，询问委托人的婚姻状况，上述房产有无财产约定书，有无抵押、担保、查封、扣押等情况。这要求公证员一定要注意审查隐瞒婚姻状况从而提供假离婚证、假单身证明或提供假结婚证、领假丈夫或假妻子骗取公证书的情况，能够识别这些证件的真假。 　　第二，确认受托人是谁，委托人是否充分信任受托人 　　委托书公证本来是基于相互信任的关系产生的，受托人应当是委托人自己的亲属、朋友等熟知的人，但是由于房产中介、担保公司等的介入，很多受托人已不再是委托人自愿选择的人，因此我们在谈话中应特别提示委托人是否对受托人有充分的信任，以防患于委托人不信任受托人，甚至不认识受托人可能带来的风险。除了常规检查之外，建议对前来办理公证的当事人进行单独谈话，全程录音录像。 　　三、委托过程的严谨 　　公证是证明合同签订的事实，是对房产买卖合同的合法有效性进行证明。根据《公证法》、《公证程序规则》、《中国公证协会关于委托书公证的指导性意见》、中国公证协会关于《办理房屋委托公证的指导意见》等规定，在办