住宅项目企划书.doc

提示：word版本，下载后可编辑任意修改 第一部份 某某市场篇 在现今激某某市场竞争某某市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了准确把握锦汇花某某市时机，我们组织了一支具有专业素某某市调队伍，针对项目所在某某市场进行深入细致的调查研究。 一、项目的营销环境调查分析 1、政策环境 A、西部大开发 国家实施西部大开发，鼓励东部的沿某某区的企业到中西部投资，并给予一些政策的倾斜，尽可能地给西某某区投资环境的改善提供有力的支持与帮助。因此,众多外资的进入,给成都的房地产业带来了某某市场需求空间。 B、加某某市基本建设 成都作为中西部的窗某某市，为了抓住这次西部大开发的机遇,努力使自己成为西部大开发的支点，为了实现追赶型跨越式的发展战略目某某市政府加大某某市基本建设。五路一桥的修建、机场的扩建某某市某某区域的扩大、都给房地产业创下了前所未有的开发条件。 C、某某区创“锦西名宅”活动 从整个某某市的房地产投资分布情况看，重点在南某某区与西某某区。某某区政 府为了能扩大投资额度,特制定了一些招商引资办法,联某某区的房地产开发商,共同创某某区的开发条件，在羊西线二环路外建成了长达1000米的绿色长廊及战某某区20余亩的绿色广场，营造居家氛围,组织了创“锦西名宅”活动,为某某区的房地产业摇旗呐喊。 D、人某某市化 目前,我国正处某某市化进程加速阶段。98年我某某市人口比重约占30%，随着农某某市的不断改革深化,大某某村人口转某某镇,某某市人口增长明显加快。据专家预测,到2020年,我某某市人口比重将达到45%,净增2.8亿,如果每人按居住面积15平方米算,需要4.8亿平方米,平均每年净增人口需要建房4.8亿平方米,而随着西部大开发,某某市每年净增人口的居住面积需求量将50万平方米以上。 2、经济环境 A、居民的消费能力及意识有较大提高 从目前的家用电器消费热潮及中低档汽车进入家庭的现象判断，可以看出,居民的消费水准和意识像排浪一样,一浪比一浪高。 B、居民的居住需求在发生变化 从房地产业的消费来看,由集资建房,福利分房到集团购房再到今天的个人买房。由当初的火柴盒式的房屋到多层住宅再到电梯公寓,由当初的单幢再到现在大规模大环境,由单纯的满足居住需要到现在流行的追求居住享受，其居住需求发生了天翻地覆的变化。 C、居民的收入增加,储蓄余额在成倍增长 居民的收入由90年代人均1523元到1995年的4288元,再到97年的5160元,增长了3倍多。据统计,到99年底全国居民储蓄余额将达到6.7万亿元。 D、居民购房率快速增长 储蓄余额的急剧增加,在银行实行抵押贷款,按揭和政策的扶持下,居民购房急剧升温,98年成都售房面积321.89万平方米。99年完成销售面积336.59万平方米,两年销售额达到131.69亿元。 3.某某区域文化环境 A、贵人某某区 自成都的房地产业起步以来,由人们的居住习惯，形成了南门某某区的居住环境；西门由于行政事业单位、行政单位集住,形成了达官贵人某某区域；东门由于国营企业、工厂居多,形成工人某某区域；北门则因火车北站和荷花池的存在,流动人口较多,人员结构复杂,治安较为混乱。因此某某市民中流传了“有钱人住南门,有权人住西门,工人阶级住东门,不三不四住北门”的说法。 B、餐饮娱乐旅游文化 由于金鹰酒楼,银杏酒楼,民族饭店,红杏酒家、三峰甲鱼庄、万家富火锅、大河谷、圣陶沙茶楼、快乐老家火某某乡老坎、菜根香、九个太阳射箭馆等多家不同档次酒楼、饭店、娱乐企业的落户,某某区域形成了形成了浓厚的，且独特的娱乐休闲氛围。先后举行的火锅节,川菜文化节等活动,给羊西线树立了一个坚实而又响亮的餐饮娱乐旅游一条街的品牌。加之西延线农家乐旅游及都江堰世界级双遗产保某某市的旅游氛围，让这里形成一道独特的风景线。 二、消费者的调查 不同的消费者对商品房的需求和爱好有很大差别,为了使项目能够适销对路,在此,我们对消费者的构成情况和购买行为特征及消费者的实际需求情况进行了调查研究。以下是针对某某区域的30户住户的调查情况。 1、消费者的构成情况 年龄: 20-25岁之间的4人,占13。3%; 25-35岁之间4人,占13。3%; 25-35岁之间的4人,占13。3%; 35-45岁以上的5人,占16。6%. 45—50岁11人，占36。6% 50岁以上6人，占20% 某某区域： 某某区域的有182人，占60%某某某某区的有34人，占11.3%; 某某区域的有41人,占13.5%; 某某区域的有24人,占8%; 某某区域的有19人,占6.5%. （3） 职业分布: 政府部门的工作的44人,占14.7%; 个体老板的63人,占