论“营改增”改革对房地产新旧项目的影响及对策.docVIP

PAGE  PAGE 7 论“营改增”改革对房地产新旧项目的影响及对策 　　摘要：房地产行业是提高我国国内生产总值的一个重要因素，它的影响范围广，能够引导很多行业的发展，所以，房地产行业的良好发展，对我国经济的快速发展有着重要的推动作用。房地产行业的营改增从短期目标来看，是不利于其产业的发展，但是从长远发展来看，营改增的改革是维持国内房地产行业的趋势稳定，并对其经济的发展有着积极和重要的影响。首先，本文简单概述营改增的内涵和房地产行业实行营改增的必要性。其次，具体分析了“营改增”的税收改革对房地产新旧项目的影响，以及提出了房地产行业的相关对策。 　　关键词：营改增 房地产企业 发展 对策 　　营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。 　　一、房地产行业实行营改增的必要性 　　目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。 　　（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段 　　以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。 　　（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径 　　建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。 　　国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。 　　二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响 　　（一）房地产新旧项目开发成本的不同 　　1、房地产行业旧项目的成本核算 　　营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。 　　2、房地产行业新项目的成本核算 　　房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。 　　（二）房地产新旧项目计税方法的确定 　　增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。 　　1、房地产行业新项目的计税方法 　　至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。 　　房地产行业的企业是一般纳税