上浩轨道上盖项目可研报告20140710教程.pptx

;[企业目标 ];;;本报告数据来源广泛、有针对性，主要通过周边区域调查、各板块相关楼盘调查、同行、客户访谈等方式获得;PART 5 经济效益评估;城市印象;南岸印象;;;上浩站——弹子石：4站（10分钟） 上浩站——解放碑：2站（5分钟） 上浩站——五里店：5站（15分钟）;;;近期发展：区域属于自成气候的内向型市场，受有限土地供应限制，区域未来发展有限，短期内不具备开发大型商圈及高端住宅、商务类产品的基础条件 中远期发展：受整体大区域发展利好，轨道加速区域融合，CBD十分钟内生活圈的价值高地给项目远期发展带来良好预期;PART 5 经济效益评估;;;;;;;物业名称;;;项目功能：大型社区配套商业中心 项目规模：总建筑面积3.2万方，包括购物广场（地下一层、地上二层）和商业步行街 主要业态：以餐饮、零售和生活服务类业态为主 主力商家：易买得、星巴克、肯德基、必胜客、屈臣氏等。;;各类地铁上盖物业类型KPI;;;板块划分;区域;本项目是否具备承接外向型客群基础？;案例借鉴：亚太商谷位于南岸区南坪板块，紧邻菜园坝大桥及长江大桥，两座大桥将南岸与解放碑及两路口连接，居住租住客群为商务区年轻白领，兼有中小型商务办公客群，商业活跃以餐饮休闲为主;功能空间;【需求特征】;;;;上新街;本案地块;和泓南山道 聚丰江山里;目前上南山的道路等级较低，轨道环线的贯通将大幅提升区域通达性，换乘轨道上山的游客将大幅增加;上浩;商业类型;商业价值最大化原则，打造社区级邻里中心，通过对区域现有商业进行提档升级，并充分发挥南山门户的口岸利好，打造填补高端餐饮的替补者;;写字楼发展关键字：CBD商圈、交通支撑、政府推动、产业主导;重庆未来2年的供应主要集中在江北区、渝中区、渝北区和南岸区，这四个区域的供应总量将占总供应量的近80%； 未来2年能南岸区写字楼物业存量约86万方;南坪板块 板块定位：区域新兴商圈 特征：主要承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等 后续发展：依托中心的价值，以开发高密度办公物业为主，与其它中心区竞争;2014-2015重庆各区域写字楼供应预测（万平米）;;;南山酒店;;1;2013年重庆市各区域公寓去化情况;面积;行标签;;项目概况;姓名;;PART 5 经济效益评估;[市场回顾];项目名称：;盈翠半岛;巴士總站;专线小巴及的士站、汽车上落客区;青衣城商场并非座落在游客区，它作为青衣岛最大规模的商场，定位为「地区性的购物及娱乐中心」(Regional Shopping and Entertainment Hub)，首要解决居民日常所需： 大型超市 家居百货 药品、健康用品 银行、诊所 邻舍需具备以下特点： 人车分流，交通边捷，行人通道四通八达，让居民在安全的邻舍内活动(与TID概念一脉相承) 设休憩、公园等设施 设购物设施商场，满足居民衣、食、消闲的需求 ;青衣城;[类似案例研究小结];TID创新生活理念，改写居住新标准;老重庆艺术交通枢纽站 南山门户第一站;SOCO-克拉 SOCO，SMALLCOOL的简写，中文译为“精致空间” 克拉级臻品公寓，改变历史印象，开启区域新起点;;定时或呼叫上门收取袋装垃圾 每半月一次清洗床单、床罩，每周一次清扫整理房间 代请钟点工、代订牛奶、饮用水、代收熨洗衣物，代订出租车代订车、船、飞机票代寄代领邮件、快递代订代收报刊、杂志临时代为保管小件物品等 为业主提供全方位信息服务，如咨询服务等;地铁零距离，通过地下层直通地铁站，业主举步间能畅达全城 “踩着点”出门，前往中心的平均耗时更短，在路上所花的时间也是可控的 商业生活配套一体化，不必离开社区就能满足购物、休闲、聚餐等日常生活需求，实现出门即是商业中心的完美居住体验 ;;;产品定位;;商业-业态分布建议;商业-业态分布建议;新世纪和永辉超市有意向入驻，入驻计划有待进一步商榷，区域市民对超市和菜市场各有侧重，建议企业进一步商议菜市场回迁的成本及位置问题，建议地下商业引进超市更符合市场需求;重庆市建筑设计规范 非居住用地不得用作住宅功能； 居住为主要用地性质并与其他性质混合布局的用地，居住计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70% 商业服务业设施（B）等为主要用地性质并与居住混合布局的用地，居住计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的40%;商业-商铺体量建议（不包含公寓）;说明： 由于本案周边竞品商业档次较低和地铁利好因素，本案商业指标考虑稍高于周边项目，本案商业占比取10%-20% 参考周边区域的住宅项目，容积率最低3.3，最高4.93，本项目最大容积率取5.0，总建筑面积15.11万方 ;项目人群：本案区域1公里内可辐射人数约为 55000人 商业体量评估 估算方法：千人指标配套，即每千人配套服务建筑面积 估算???标